危老2.0拟推预铸容奖 小基地难落实

近期工、料价格都在历史高档，加上房价已出现波动，今年危老案申请恐趋冷。（王莫昀摄）

危老时程容积奖励将在5月降至2％，并在2025年落日，内政部针对缺工问题拟增加预铸工法奖励，依据预铸占比给予不同容奖。不过业界人士直言，现在原物料成本仍位居高档，加上危老整建案量多不大，能用得起预铸工法的个案有限，期待能扩大规模奖励因应。

全台逾30年老屋破五成

内政部统计，去年第2季我国房屋税籍住宅类数量为902万宅，较100年底大增100万宅，超过 7成集中于六都，同期全国住宅屋龄中位数为30.6年， 较100年底增加6.6年。另就最新统计也可发现，去年第3季全台屋龄超过30年的住宅占比逾五成，其中以台北巿的71％最高，台南、高雄30年以上老屋占比也都超过五成。新北占比约41％，桃园则以35％，成为六都中逾30年老屋占比最少都会。

时程容奖到5月仅剩2％

基于居住安全考量，中央与地方政府近年来大举推动危老整建与都巿更新奖励。为加速危老整建，祭出了时程容积奖励，惟时程容奖到今年5月仅剩2％，并将在2025年落日。由于推动危老时，为追求获得时程奖励，发现小基地危老案太多，并非好事，因而对应推出规模容积奖励，申请基地面积达200平方公尺以上可奖励2％，每增加100平方公尺再奖励0.5％。

建经公司主管直言，虽然营建原物料价格有下修，但仍处高档。目前台北钢筋混凝土成本每坪多25万起跳，钢构每坪更高达30万元以上，新北成本约在20至22万元间，中南较便宜，也要每坪16、17万元。但过去几年走危老的建筑成本多低于上述价格，加上政府打房，房价恐有下修疑虑，预期部分中南部每坪售价在30万元以下危老案，即便已获政府核准，恐也推不下去。

现在出现许多危老案，因成本增加，营造厂盖不下去，发生房子盖到一半会请银行增加贷款案例，如以前营造厂承诺一坪营造成本15万元，如今工料大涨，如银行、地主不同意增贷，宁愿不续建，银行看到房子盖到一半，也不希望变成烂尾楼，在巿价可以支持的前提下，以前贷款（建筑成本全额贷）占总销比例（LTV）数值在60％以下个案，现在可能拉升70％至75％，甚至已接近上梁，还可达到80％。

业者吁政府提高危老奖励

元宏不动产加值服务平台创办人周昆立表示，虽然申请危老都更较传统都更门槛低、速度较快，更有时程容积奖励，但是近期工、料价格都在历史高档，加上房价已出现波动，恐有下跌疑虑，这将会影响危老案申请意愿，也降低重建财务的可行性，恐延迟整合者意愿，今年危老案申请趋冷机率不低。

为此业者纷纷呼吁政府提高危老容积等奖励，中华民国不动产开发商业同业公会全国联合会秘书长于俊明表示，政府增加奖励很好，但预铸工法成本高，希望政府在危老重建上能多一些其他激励，进一步提高规模奖励，减缓时程奖励缩减的冲击。