「限贷令」借呒钱崩溃！　3撇步交屋不卡关

▲房市专家何世昌在《钱镜你家》节目中，针对现阶段买屋的民众，提出3招顺利交屋的秘诀。（图／翻摄自YouTube，下同）

图、文／镜周刊

银行不动产放款满水位，民众苦等核贷等到天荒地老，不仅房贷族借钱史上最难，还要面临借贷成本增加的窘境，包括贷款成数降低、利率调升等。《钱镜你家》邀请房市专家何世昌聊房市，他观察仅短短1个月，房市交易量就急冻3成，不过，想买房子的民众，倒是可趁这波房贷之乱，大胆议价，并且传授3招，让民众交屋不卡关。

「交屋在即、银行不放贷，房贷族真的有苦说不出，现阶段买屋至少要多准备1成自备款。」馨传不动产智库执行长何世昌说，民众开心买了房子，但现在等待交屋却是条漫漫长路。

受限于《银行法》第72-2条，商业银行办理住宅建筑及企业建筑放款总额，不得超过放款时所收存款总余额及金融债券发售额的3成，俗称银行不动产放款天条。

而银行会自行设定更严格的内部要求，以28％为警戒水位，何世昌秀出5大银行（台银、合库银、土银、华银及一银）新承做放款金额及利率，7月份购屋贷款冲到1,217亿元，年增116％，创下央行统计30年来的单月新高，「连续3个月都突破千亿元，这么惊人的数字，再加上央行约34家银行喝咖啡，让各银行暴冲的房贷业务急踩煞车。」

以成屋市场来看，交屋时间从原本的30～45天延长到60天以上，「利率也变贵，本来2.2％～2.5％跳到2.4％～3％都不夸张，开办费更是狮子大开口，常见的3,000元～6,000元，已涨价到1万元以上。」何世昌计算，这些开销换算总利息成本，都攀升到2.8％了。

对于第4季价量表现，何世昌预料走向「量缩价盘整」格局，他强调房市高档降温难免，但目前未见卖压涌现，因此整体结构不至于大破坏，房价不易大跌。

主要因为房地合一税2.0上路后，投资人会避开45％重税的5年闭锁期，何世昌以近1年成屋委售案件量来看，8月全台待售物件自8万多件降至7.1万件，再看预售屋市场，因去年7月《平均地权条例》修法正式上路，禁止换约转卖，「整体市场供给被锁死，并未见到『供过于求』的卖压，房价自然挺住盘整。」

房市兵荒马乱之际，正是自住客进场、勇敢议价的好时机，「议价不成也没有损失，你还能多培养房感。」

另外，何世昌更传授3招顺利交屋秘诀。由于多家银行已停止进件，民众可往小型银行询价，另外像是农渔会、信合社、寿险公司等不受《银行法》约束，可多询价。

也可向屋主或建商加注「违约免责」条款，若贷款成数未达8成，买方可无条件解约，第3则是建议购买中古屋的民众，可向屋主签约「期约交易」，约定今年底～明年初再交屋。更多精彩内容都在《钱镜你家》节目中完整呈现，https://youtu.be/qOSl98AXHcg。

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