信义房屋旗下安信建经：饭店改建潮总销恐飙千亿

饭店改建潮煞不住，安信建经：案量总销恐飙破千亿。（图/信义房屋提供）

由于疫情冲击，国境仍未全面开放，国内老饭店受不了亏损，大多以改建来求生存。据安信建经统计，目前国内饭店改建潮方兴未艾，且改建案量总销恐将飙破千亿元。安信建经总经理张峰荣表示，近几年来，国内饭店改建潮主要以商务型饭店以及屋龄30年以上饭店为主，且大多申请危老重建，只有少部份选择都更、合建等方式，其中又以「酒店式公寓」、「高级住宅」与「复合式商办」最受青睐。

据安信建经统计，老饭店改建潮袭卷全台，其中又以台北市占最大宗；若以全国而言，改建后的案量总销（不含饭店）将超过千亿元，而且案量金额还在持续上升当中。

张峰荣分析，国内掀起饭店改建潮有两大主因，第一为危老政策推动老旧旅馆重建，因危老容积奖励值具有申请效期，促使业者淘旧换新的改建动机；第二则是因新冠疫情影响剧烈，重挫观光旅游产业，从观光局统计资料显示，2020年新设旅馆数117间，超过歇业86间，但自2021年开始，歇业数成长13%，增加至97间，新设间数衰退37%，仅剩74间数量，也是歇业间数反转超越新开间数。即使疫情趋缓期间，所产生的报复性出游，对于商务型饭店的复苏也仅是杯水车薪。在上述原因挤压下，饭店业者认为透过重建，亦是经营转型的选项。

若饭店业者选择重建，安信建经归纳四种改建后主要类型作为参考，包含：「精品饭店」、「酒店式公寓」、「高级住宅」、「复合式商办」，等四大类，当中又以「酒店式公寓」、「高级住宅」和「复合式商办」居多。

张峰荣解释，「酒店式公寓」、「高级住宅」和「复合式商办」最受开发商青睐，关键在于「附加价值最大」，全国首件饭店危老个案-「台北馥敦饭店南京馆」，改建为酒店式公寓的「镌萃」，近一年实价登陆成交价约156~158万元，创南京东路新高；「台北国宾大饭店」、「西华饭店」也将陆续改建为「酒店式公寓」或「高级住宅」商品。认为因这些知名老饭店开业较早，往往位在都会菁华区段，周边新建住宅供给量不多，一旦改建为住宅大多会缔造新高价。

安信建经认为虽然危老时程开发容积奖励逐渐缩水，但饭店重建所占土地面积通常不低，取得容奖上限的机会仍高，因此危老改建潮将源源不绝，而重建方式除了与建商合建外，亦可选择自建，这时可参考市场上新兴的「全案管理」模式， 安信建经「全案管理」顾问整理在接获地主需求后，所提供之服务流程为，第一步骤为先了解地主改建需求，第二则为调阅土地使用分区及誊本，确认开发条件、及规划新建物类型，第三则是评估开发成本，以及地产活化后价值，第四会建议地主最佳实施方案，达成合作共识，双方签立委任合约，第五为透过安信全案管理，一条龙统筹作业，为地主完成自地自建的服务。

安信建经强调，前四项是在合作前必须要进行的重要阶段，并未有正式合同的约定，双方透过服务及互动，建立共识及彼此信任感，最为难能可贵。而后将代位协助地主处理兴建过程中所遇到任何繁杂琐碎之事务，担任各阶段统筹执行机关、发包厂商之代位实施者，一条龙协助业主完成自地自建地的需求。

台北市饭店改建后用途列表（表/信义房屋提供）