烂尾楼潮？安信建经3提醒不踩雷

安信建经总经理张峰荣（安信建经提供）

新北市树林区建案「凯旋大苑」因建商资金不足、宣布停工ㄧ事，引起市场议论纷纷，甚至以「烂尾楼潮」来形容。难道，「烂尾楼潮」真的山雨欲来，预售屋与老屋重建市场将爆发大规模倒闭潮吗？

事实上，我们观察台湾房地产史上的烂尾楼潮，规模最大的时间点大约是民国80几年至90初年，当时国内房市被称作「失落的十年」；由于建商投资浮滥、财务过度扩张，又因新建案供给量爆增、政府整顿金融体系，使建商大量倒闭而出现许多烂尾楼。「失落的十年」土建融逾放动辄高达7、8％，但今年土建融逾放比仅约0.1％左右，土建融放款风险远低于其他各类别；若未出现建商倒账潮，何来烂尾楼「潮」？

历经民国87～89年本土性金融风暴后，政府进行一连串改革，如今预售制度及不动产金融管制已相对完善。

近期祭出的土建融「五大禁令」议题沸沸扬扬，据悉，五大禁令与我个人观点如下：

一、起造人或是建案本身的土地，二者都必须作银行信托。观点：起造人与建筑用地办理信托，对放款的银行与预售屋承购户较有保障，此措施实属合理。

二、建商须和银行所指定的建经公司签署「续建承诺」。观点：与建经公司合作，并签署续建承诺对消费者与地主较有保障，但银行指定的建经公司若未尽到监督之责，意义便不大。其次，若只是单纯签署承诺书，其实只是流于形式，更正确的方式应是如何落实执行履约信托的续建机制才是关键。

三、采先建后售的建商，自备款须先拨汇至银行专户，且必须拨足五成，银行才愿核拨贷款。观点：此举将增加建商推案资金成本，迫使中小型建商因资金筹措能力较弱下，无法采先建后售、或卖成屋案，如因而在兴建中造成资金缺口而延宕工程，则对消费者而言并非佳音。

四、建商若卖预售屋，则预售款项必须先拨入银行专户。 观点：目前大多数预售屋案采取「价金信托」或「不动产开发信托」，消费者缴纳的价金均须汇至信托专户，因此影响不大，影响较大者为采取「同业连带担保」的预售案。

五、建商本身必须纪录良好，没有任何银行违约纪录或交屋争议，行库也要检视其以往的销售纪录。观点：此措施可以降低银行放款风险与保障消费者，较无不合理之处。

消费者如今忧心忡忡，担心自己买预售屋踩雷，对此有三点建议：一、慎选建商，尽量选购有品牌、好信用、推案实绩丰富的业者，勿贪图便宜购买远低于行情的建案。二、绝对要搭配「预售屋履约保证机制」，虽预售屋履保效力有限，但对于「专款专用」仍有一定的保障。三、仔细检视买卖契约，若对契约内容有疑虑，可商请律师、地政士、建经公司等专业人员帮忙审阅。