预防烂尾楼 信托公会开班教战

由左至右为华南银行侯深元副理、第一银行陈建国副处长、协合国际法律事务所谷湘仪律师、信托公会吕蕙容秘书长、联邦银行涂洪茂董事、信托公会陈靖宜副秘书长。图／信托公会提供

防烂尾楼悲剧一再重演，信托公会开班教战！信托公会指出，为了避免烂尾楼悲剧一再上演，信托公会持续强化以信托方式办理预售屋履约担保机制，并引导银行优化不动产开发信托及价金信托业务。

另外，信托公会持续追踪最新法规，同时也提升信托业人员办理预售屋履约担保机制相关信托业务之专业能力，于3月18日举办研讨会，会中由协合国际法律事务所专家介绍相关规定，并请信托业分享办理不动产开发信托服务的态样。

信托公会秘书长吕蕙容表示，为确保都更改建或预售屋的交易安全，内政部及行政院消费者保护委员会将不动产开发信托及价金信托纳为预售屋交易安全机制，纳入《预售屋买卖定型化契约应记载及不得记载事项》，自2011年实施至今；信托公会也针对信托业者办理履约担保机制类型的不动产开发信托或价金信托业务，明定会员办理预售屋「不动产开发信托」与「价金信托」业务应行注意事项，供信托业者办理不动产开发信托或价金信托业务时遵循。

现行不动产开发信托或价金信托是以建商自益信托为业务架构，信托目的主要是在确保信托专户的兴建资金依信托契约专款专用，并不具有「完工保证」或「价金返还保证」功能，且仅在「卖方无法依约定完工或交屋」之特定事由发生且无受益权遭扣押情形，卖方之受益权始归属于预售屋买方。

实务上仍有以不动产开发信托或价金信托做为预售屋买卖履约担保机制，但于卖方（建商）倒闭或停工时发生争议之案件，对信托业而言，遇有建商与地主发生合建纠纷、建商一屋二卖、建商财务恶化，建商债权人查封受益权而未能解决之问题，现行履约担保机制并无法完全杜绝购屋纠纷的发生。信托公会因此于2022年委托专家搜集实务问题，提出相关解决方案，并向主管机关提出建议。

本次研讨会由协合国际法律事务所律师谷湘仪先介绍预售屋买卖安全机制沿革，提到「不动产开发信托」与「价金信托」是现行预售屋五种履约担保机制当中最常见的担保制度，当建商无法完工交屋时，受益权则归属买方。

不过实务上受益权归属买方的机制又易受到建商债权人行使扣押受益权而阻断，且建商与第三人产生争议时，信托业者也往往无端涉讼，因此信托公会于2022年12月修正会员办理预售屋「不动产开发信托」与「价金信托」业务应行注意事项以及相关信托契约范本，修正重点即放在强化信托业者对建商财务情况异常查核等，建立事前预警机制；若之后发生建商倒闭或停工，致买方权益受损之际，目前也有信托业者提出续建完工承诺的解方，为落实预售屋担保机制而努力。

此外研讨会的另一重点为请到第一商业银行与华南商业银行以不动产开发信托协助更新危老重建，有无成立更新会等不同做法分享经验。

吕蕙容提到，现行法规设计似与消费者对预售屋履约担保机制之期待有落差。因为若预售屋建案发生问题，专户内资金往往已动用完毕或所剩无几，或无法续建；甚至因建商受益权已被法院扣押，受益权无法归属买方，但买方受有损害即要求受托银行赔偿或抗争，受托银行于建案发生问题时需要耗费大量的人力与成本与消费者进行沟通。

吕蕙容强调，如能强化买方所缴价金专户控管并建立建物须盖到一定程度始能动支买方价金帐户之延缓动支机制，将可大幅减少烂尾楼之发生，若再搭配信托业推出之续建承诺方案，对于买方权益保障会更完整。信托公会希望透过研讨会分享，让信托业在推动不动产开发信托业务时有所参考，提供符合民众需求的信托服务。