新政实施后哪类房屋买卖可减税

11月18日晚，北京市住建委等三部门联合印发《通知》，取消普通住房标准，明确自12月1日起，个人销售、购买住房涉及的增值税和契税按新规定执行。数据显示，从成交情况看，进入11月，市场活跃度仍在延续，1日至18日，北京新建商品住宅成交2709套，较去年同期增长5.8%；二手商品住宅成交10047套，较去年同期大幅增长40.1%。

满2年二手房再上市免增值税

《关于取消普通住房标准有关事项的通知》明确，北京市取消普通住房和非普通住房标准。取消标准后，根据《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

业内人士指出，在房子供不应求的情况下，必须要最大限度增加房屋供应，于是就有了普通住房和非普通住房的划分，以及差别化的税收政策。现在，房地产供求关系发生重大变化，差异税费对待不仅失去了存在的意义，而且阻碍了交易循环和市场企稳。相关标准的调整，是在减税让利、涵养税源。

北京链家研究院院长高原表示，增值税作为卖方税种，原则上由卖方承担，但实际仍会体现在房屋总价中。本次增值税政策调整对于改善性需求的释放构成实质性利好，按照新政策，持有满2年、原来被认定为非普住房的房屋将被免征增值税，税务成本将有明显降低。

以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05×5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。

契税降至1%惠及改善型需求

《通知》还明确，北京市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

业内表示，免征增值税再加上契税降低、个税政策，减税带来的一次性降成本效应非常明显。目前，北京二套房契税税率均为3%，政策优化后二套购买140平方米以内住房契税税率为1%，购买140平方米以上住房契税税率为2%，利好更为显著。

业内人士表示，“以北京为例，契税政策调整后，面积在90-139平方米的二套房，税率从3%降至1%。这个面积段，目前可以覆盖到北京大部分改善型需求，特别是购置新房，现在基本上可以做到3-4房，有效满足了改善型需求。”

此外，目前北京还有换房退还个税的优惠政策。按照政策规定：2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

高原表示，此次契税及增值税政策均相对更利好中间面积段、改善性住房，对于改善性群体而言，整体购房成本显著下行。而对于刚需群体而言，此次政策调整则有利于刚需群体选择中间面积段住房，能够在接近的购置成本上选购相对居住条件更好的住房。

新政发布前已网签的可后申报缴税

有购房者表示，政策发布前刚买了房，能否享受此次税费？据了解，《通知》自2024年12月1日起施行。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税和契税尚未申报缴纳的，符合《公告》和《通知》规定的可适用执行。

有地产从业人员表示，在政策施行前的这段时间可以先完成网签，等12月1日以后再申报缴税，也能享受新的优惠税率。

分析

“组合拳”落地市场活跃度提升

9月30日，北京针对限购、限贷等限制性政策进行了优化，叠加多部委加快房地产“组合拳”落地，北京市场活跃度得到明显提升。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，此前北京二手房交易中，非普宅需要按差额缴纳增值税，对于购房者而言是一笔较高的支出成本。受此影响，北京二手房的成交结构中大面积户型占比较低。此次税收政策优化后，对于有意愿购买改善类次新房的购房者而言，购房成本有较大程度的降低。另外，针对契税政策的优化，也能有效降低改善类、购买二套的购房成本，加速改善置换客户的加速入场。

本组文/本报记者宋霞