一条城市中轴的时代见证：险资撑场，地产退场

最近，被誉为佛山“金腰带”的季华路，迎来了新金主。

8月8日，平安集团大手笔入主季华六路，以8亿底价斩获禅城山湖地块，拟建超高写字楼和高端商业中心。

作为佛山CBD中轴，季华路常用来对标广州花城大道、深圳深南路，一路汇聚了40多家中外金融机构、170多家境内外企业总部，还有超过10座大型商场，包括佛山最大商场王府井。

季华路不缺写字楼，也不缺商场，商业体量甚至可以用过剩来形容；光鲜的外表下也不乏烂尾楼......更何况，险资企业这两年正在加速撤离房地产。

因此，许多人可能会疑惑，平安为何在这个节骨眼买地？

业内人士认为，平安也许是看中了佛山保险行业这块肥肉。2021年，佛山保费总额位居全省地级市第一、全国地级市第二，还有大把“钱”景。

季华路可能不缺写字楼和商场，却缺少一座保险公司总部。

一面是险资企业重金起楼，一面是房地产深陷泥沼，季华路这座城市中轴，成为时代的见证者。

A面：金融保险撑起季华路门面

说季华路是佛山的“金腰带”并不夸张，这条约10公里长的东西中轴，汇聚了多家银行、金融、投资和保险企业总部。

*季华路实景（来源：本站房产）

近年来，季华路新投用的写字楼中，金融保险公司都是租赁大户，以佛山绿地中心为例，超130家进驻企业中，近七成是金融保险类企业。

还有佛山万科金融中心，金融保险类区域总部与省级分公司共有42家，租赁面积占比超50%。

季华四路的宏宇国金，也有多家保险公司扎堆，每天早会时段，地下停车场都是车满为患，待早会结束人员散去，上百个车位又变得空荡荡。

保险行业增长有多快，从朋友圈就可以看出，越来越多的“前同事”转行保险圈，其中也不乏地产人的身影。

以季华路为载体，禅城早在2018年就启动了保险示范区建设，全市70%保险机构都在禅城，占据全市三分之一保费收入，保险密度约2万元/人，位居全国前列，达到发达国家水平。

“十四五”期间，禅城的重点发展方向，也是聚焦科创金融和保险产业。季华路作为CBD中轴，必然是吸金的主力。

B面：最好的地段，最多的烂尾楼

城市中轴自带吸金体质，必然获得更多资本关注，但投资皆有风险，在季华路这条“黄金大道”上栽跟头的，可不止一个。

今年7月，天丰誉城和鸿翔芮丽同时暴雷，季华路烂尾楼再添“新成员”。

*鸿翔芮丽（来源：本站房产）

关键是，两大项目仅一路之隔，占据佛山最好的地段之一，双地铁环绕，还有几大商场等成熟配套。

烂尾原因也类似，开发商违规挪用资金，导致项目停工，业主无法按期收楼。

在业主的求助帖中，禅城区住房城乡建设和水利局已确认，天丰誉城开发企业未将预售款存入监管账户，且开发企业与总包之间存在工程款纠纷，导致项目停工。

居住关系民生大事，在官方推动督促下，天丰誉城住宅交楼也许有望，但商业产品却很难了。据了解，项目二期用地原本就是商业属性，后通过“商改住”调整土地性质。

在房地产吸金的高峰期，商业地产也跟着吃了一波红利，尤其是季华路，商业大厦拔地而起，写字楼、公寓、商场供应不断，远远超过需求。

从季华一路到季华七路，从莲塘翡翠湾公馆、威达大厦到锦恒广场，所有烂尾楼都是商业性质。甚至季华五路的星星华园国际，前身也是烂尾的兆银酒店。

如今，商业地产的天坑，甚至蔓延至住宅，有天丰誉城业主质疑，项目停工的原因，疑似是开发商将购房款挪用至公寓建设，由于公寓销售差回款慢，导致资金链断裂。

具体原因不得而知，但开发商没钱了是事实。

随着房地产回归本质，地产项目的开发，不仅考验开发商资金实力，同时也考验企业对市场需求的准确把握，盲目开发、遍地捡钱的时代已过。

季华西房价重回五年前

楼市整体低迷，城市中轴的季华路也扛不住。

尤其是季华西路的张槎和石湾，即使有准地铁和交通枢纽加持，也挡不住降价浪潮。

最近，大华佛山首个项目大华紫樾府亮相，主推89-142㎡精装高层，以及143-199㎡叠墅，对外宣传1.7万/平起，比此前2万/平左右吹风价降了不少。还未开盘，已感受到市场的凉意。

该项目位于季华二路，临近张槎TOD枢纽站，有佛山2号线（已通车）、广佛环线（在建）和佛山4号线（在建）三地铁交汇，且拿地价超1.4万/平，至今仍是张槎板块地王。

虽然地段不错，但招架不住竞品的价格战，只得割肉求生。一边是复地公园和光、季华正荣府1.6万/平屠城，一边是张槎1.2-1.4万/平特价房，大华紫樾府首波注定血亏。

事实上，价格内卷之下，季华西房价已回到5年前，当时中海凤凰熙岸开盘在1.5-1.8万/㎡左右，还是双合同，首付门槛相对更高。

以前，总有人说，房价回到5年前一定会买房。如今愿望成真，却失去了上车的信心和勇气。