預售投資客轉「先出租、再出售」 恐帶動租金飆漲潮

房市示意图。记者朱曼宁／摄影

租金持续上涨，租屋族苦不堪言。据内政部不动产资讯平台资料显示，今年1月主计总处租金指数高达105.19，已经连续30个月上涨，并再次刷新自1981年有统计数据以来的历史新高，显见租屋族群的压力正日益加重。

东森房屋研究中心副理黄胜晖指出，受到通膨、升息、囤房税等因素影响，房东的房屋持有成本不断增加，而这部分增加的成本最终也会体现到租金上面。

另一方面，平均地权管理条例、房地合一税上路后，部分短线操作新建案的投资客群纷纷改成了「先出租、再出售」的模式，新建案的租金开价本来就相对较高，而且还会同步带动周围中古屋租金价格的调涨。在此情况下，即使民众没有买房，但持续高涨的房租仍会压缩生活品质，也难怪会有部分租屋者产生转租为买的念头。

至于如何评估是否应该转租为买，黄胜晖建议，可用「租金房贷比」（即每月租金占每月房贷的比重）作为判断标准之一，若「租金房贷比」大于六成，就可以考虑由租屋改为买房。

以台北市为例，在台北市承租一间25坪住宅，月租金约为3万5千元，若改为买房，目前台北市的平均房价约为每坪70万元，25坪住宅的购买总价则为1,750万元左右，以两成自备款、30年房贷、新青安补贴后房贷利率1.775%、本息均摊型房贷方案试算，购屋民众每月的房贷支出约为5万元，租金、房贷二者相除的「租金房贷比」高达70%，这就表示租屋者每个月都帮房东承担了近七成的房贷支出，此时对于租屋者而言，租房、买房所承受的资金压力相差并不大，转租为买会更加划算。

黄胜晖表示，究竟租房好还是买房好，其实并无绝对，端看购屋民众自身的经济状况和居住需求。在自备款充足的情况下，确实可以考虑转租为买，而且现在还可以搭配政府力推的新青安贷，来减轻房贷负担。

不过，如果现阶段民众手上的资金相对有限，建议还是不要盲目加重财务杠杆、踮脚买房，可以先一边租房，一边投资自己、充实自己，等心有余力的时候，再来做买房置产的规划。

主计总处租金指数连续30个月上涨。资料来源／东森房屋