预售屋买「未来价」被当韭菜割？　估价师告诉你「关键估值秘诀」

▲如何评估预售屋价值？（示意图／记者张雅云摄）

记者项瀚／台北报导

如何评估预售屋价值？最新一集《地产詹哥老实说》邀请台北市估价师公会理事长钟少佑，他强调需预先把房屋「未来」才显现的优劣势考虑进去，像是房屋看出去的景观、梁的位置都会影响，而周围公共建设也得分析是否对房价有显著加分。另外，也可以从建照、使照量来判断一个重划区发展。

▲点击收听Podcast《地产詹哥老实说》，解析如何评估预售屋价值。

台北市估价师公会理事长、中泰不动产估价师联合事务所长钟少佑表示，预售屋暂时看不到、摸不着，判断其价值时最重要的是要搞清楚房屋未来的优劣势，像是看出去的景观、梁的位置、中继水箱位置等等，这些都会影响担保品价值，民众出手买房之前，这些都必须跟业者厘清。

此外，钟少佑提到，可以观察建照来判断一个区域的房市发展。他说：「建照发照量是领先指标，如果量大，也显示出建商对该区具有信心，相对乐观，而若有信誉好的指标建商在其中推案，也可能形成更好的定锚价格效果。」

▲钟少佑说，建照发照量是领先指标，如果量大，也显示出建商对该区具有信心。（图／翻摄自《地产詹哥老实说》）

不过，钟少佑也提到，可以多留意使照量。他说：「预售的供给量可以控制，建商们也大多有一定的默契，但成屋就是住户随时想卖就卖，不管你卖多少钱，而使照量大的地方也意味着成屋供给可能较大，需多留意，但这也不代表一定不好，可能买得人还是比卖得人更多。」

接着谈到预售案销售时，经常强调的区域建设利多。钟少佑表示：「建设有很多种，应去进一步判断其对房价的加分效果，像是之前某重划区要规划电影院，而后对房价加分效果就有限，另外像是转运站等等，也可以透过相关数据来判断未来会不会成为蚊子馆。」

▲预售案主打的建设有很多种，应去进一步判断其对房价的加分效果。（示意图／记者张雅云摄）

那么，央行第七波信用管制打房，会影响估价师的估价吗？钟少佑表示：「景气好的时候，估价会相对保守，不会追高；景气不好时，会去判断背后的成因是否为政策短暂性的影响，以目前的状况来看，短期市场确实有影响，长期则还要观察，现阶段不至于在估价上有什么大变化。」

最后，钟少佑提到，参考实价登录价格，也是评估预售屋价值的方法之一，但提醒其为历史价格，「所以若当前房市已在下跌阶段，则要着重看开价领先指标，不要再傻傻地只看实价登录。」