判断房屋值多少　估价师：使用3大法则「有时需混搭」

▲评断自家房屋价值多少，其实可细分为比较法、收益法、成本法。（示意图／记者陈筱惠摄）

记者项瀚／综合报导

评断自家房屋价值多少钱，其实可细分比较法、收益法、成本法。估价师表示，原则上3大法则有不同的使用时机，一般消费者买房基本上使用比较法，也就是实价登录，但有时也需纳入另外2种法则，可做到更精准的评估。

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房产部落客阿宅表示，比较法的原理是「市场卖多少，房子值多少」，可透过实价登录搜寻临近并类似的房屋，并基本上依循着高比低贵、新比旧贵、小比大贵的元则。

第二是收益法，原理是「租金收多少，房子值多少」，以房屋的年租金除以邻近并类似房屋的年报酬，就可以得租房屋价值。

第三是成本法，原理是「成本用多少，房屋值多少」，计算房屋的重置成本，扣除折旧后，再加上土地价值就能得到房屋价值，也就是说，房屋价格=房屋折旧成本后+土地价值。

▲一般消费者购置住宅，大多使用比较法。（示意图／记者项瀚摄）

高源不动产估价师事务所长陈碧源表示，3估价法有不同的使用时机，一般消费者购置住宅，大多使用比较法，但要注意的是，实价登录在市场多头时容易导致追价，建议有时也可将收益法纳入作为参考。

不过，陈碧源提到，收益法的使用时机大多还是在商用不动产，因为像是店面产品，可能实价登录可参照得资讯不多，且商用不动产买方大多是专业投资人，讲究租金收益，需要估价师计算的年投报数字。

另外，成本法常用于透天。陈碧源举例，有些老透天会以成本法与比较法并行，房屋部分使用成本法，而土地价值就使用比较法，透天若单看房屋单价，很容易失真。

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