宅地出让合同执行检查扩围：土地供后环节监管强化
本报记者 张敏 北京报道
导读
据了解，虽然国土部最初划定的检查范围为“70个大中城市和热点城市苏州市”，但很多地方在执行中，将检查范围扩大至省内的非热点城市。针对存在违反出让合同执行情况的宗地，主要通过限期（延期）开工、收回土地使用权、解除合同等途径处置。
国土部于9月下旬启动的住宅用地出让合同执行情况检查，目前正进入收官阶段。此次检查中传递出的信号，或将决定今后的土地政策走向。
据21世纪经济报道记者了解，虽然国土部最初划定的检查范围为“70个大中城市和热点城市苏州市”，但很多地方在执行中，将检查范围扩大至省内的非热点城市。福建还将检查范围扩充至全省。
在检查内容方面，除国土部重点要求的“按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况”外，一些城市还将改变容积率、改变土地用途等纳入检查范围。
这些细节都说明，此次检查的力度和广度应是超出预期的。
事实上，对于闲置土地的处置，目前已有明确的文件依据。但分析人士认为，由于此次检查并非例行动作，结合当下的政策环境，其督促作用将十分明显。一些地方国土部门还明确表示，将加强土地出让、批后监管等环节的管理，预示着未来土地管理政策存在强化的预期。
扩围至部分非热点城市
此次检查于9月下旬开始启动，按照国土资源部的部署，检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。检查内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同执行情况，重点是按时开工、竣工情况和出让价款缴纳情况。检查目的是促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给。
按照要求，各省级国土资源主管部门将于今年11月30日前完成检查、提交报告。
除71个重点城市外，国土部还明确表示，省级国土资源主管部门可以将2016年以来房价、地价上涨较快的其他城市纳入检查范围。
在实际检查中，部分非热点城市也被纳入检查范围。四川广安、黑龙江鹤岗、湖北仙桃、湖南邵阳、河南开封等地均发布了参与此次检查的消息，而这些城市并不在统计局口径中的“70个大中城市”之列。
部分城市在执行中，划定重点城市进行检查。如湖南省的检查范围为“长沙市、常德市、邵阳市包括所辖县（市、区）”。有些则将检查范围扩充至全省。按照福建省国土资源厅发布的通知，检查范围为省内“各城市”。
从执行情况看，大部分城市按照国土部确定的重点来检查，部分城市则更为细化。如鹤岗市将“住宅用地合同执行情况”细化为：是否存在改变容积率、改变土地用途、合同约定开竣工时间执行情况、价款缴纳、棚改项目商品住宅、欠缴出让金或滞纳金、圈占闲置等。
河南某县的做法为，对2013年1月1日以来的住宅用地列出清单，并列出台帐，通过分组的方式，对每宗地的利用状况进行现场查看，从而获得第一手材料。
执行中的严苛，与此次检查的性质和所处的政策环境有关。
上述检查的部署，被认为是房地产供给侧改革的一种延续和补充。今年4月，住建部、国土部联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》，要求商品住房库存消化周期在6-12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
该文件的目的在于强化“供地”环节的管理，而此次检查的目的，则被认为是强化“后供地阶段”的监管。这样一来，政策才覆盖了供应端的整个链条。
从性质上看，“此次检查不属于例行检查，而是专项检查”。国土部下属某机构相关负责人向21世纪经济报道表示，“专项检查的内容比较集中，目的性强，检查力度也较大。与此同时，专项检查结束后，通常会形成书面报告，并可能据此对相关政策作出调整。”
上述人士还表示，此次检查在9月下旬启动，当时部分热点城市已经依据监管层的要求，对调控政策进行加码。当检查深入到县市一级时，十九大报告已经出台，继续强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。这期间的政策基调趋向从紧，会对检查起到一定的影响。
土地供后环节监管强化
上周，河南省某县公布了关于此次检查的报告，从中可窥见土地合同执行环节的一些问题。
根据报告，该县2013年1月1日以来出让住宅宗地共103宗，土地面积237.4492公顷，合同价款金额22亿元。通过排查，检查出问题的宗地数量20宗，占19.4%；问题宗地面积32.2237公顷，占13.57%。
报告称，存在问题的原因主要有以下几种类型：一是由于政府原因致使企业无法按期开工的，有15宗地，占问题宗地面积的75.2%；二是由于原宗地上有建筑物未拆除造成企业未按期开工的，共3宗，土地面积占11.6%；三是涉法涉诉2宗，土地面积占13.2%。
这20宗土地中，除涉法涉诉外，有10宗地已经整改。
四川省广安市广安区国土资源局表示，2013年以来共拍卖出让住宅用地34宗，截至目前仅有一宗未按时缴纳土地出让金，其余宗地均按照合同约定执行。
2013年，国土部曾在全国范围内大规模处理闲置用地，并曝光1457宗闲置土地。国土部曾表示，土地闲置大体分两类，企业自身原因造成的占46%，由于规划变更等政府原因造成的占54%。
若前后进行简单对比，政府原因仍是土地闲置的主要因素。但最终结论如何，仍需官方的报告来说明。
上述国土部下属单位人士认为，无论最终结论如何，这类专项检查通常会在短期内起到一定的效果，如土地批后监管环节会有所强化，开工和供应情况也将被督促。
隶属于郑州的荥阳市国土资源局表示，会以本次检查为契机，结合检查发现的问题，认真总结经验教训，建立完善我市住宅用地供后监管机制。
安徽某县国土部门表示，针对存在违反出让合同执行情况的宗地，主要通过限期（延期）开工、收回土地使用权、解除合同等途径依法处置，积极完善国有建设用地使用权供后监管。
事实上，考虑到现阶段的政策环境，未来土地调控政策很难放松，甚至有可能继续强化。
从10月30日开始，发改委、住建部开展针对商品房销售价格行为的专项检查，重点检查未明码实价、价格欺诈、捂盘惜售、炒卖房号等行为。这次检查的结束时间节点同样在11月30日。两部委还首次采用了“交叉检查”的方式，凸显出重视程度。
11月21日，住建部、国土部和央行在武汉市召开部分省市房地产工作座谈会，学习贯彻党的十九大精神，部署近期房地产工作。该会议强调，“坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何‘喘口气、歇歇脚’的念头。”
对于土地市场的相关政策，该会议强调，“完善土地供应管理，提高租赁住房和共有产权住房供地比例，防止高价地推涨房价。”
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，土地调控政策强化将成为大概率事件，监管层会继续鼓励供应，但交易规则将会调整，从而抑制地价上涨过快。他表示，目前热点城市土地市场有所降温，但部分三四线城市的地价仍明显上涨。