涨不动的工资，治不了楼市的精神内耗！

暑期炎热的广州，楼市却略带凉意。

本站房产数据中心监控阳光家缘数据显示，7月广州新房共成交6486套，环比大跌40.66%；未能延续回暖势头。

一手卖得不理想，二手又谈何容易。

中原地产报告显示，7月1日-26日，广州二手中介网签量（不含自助网签，不含南沙、从化），与6月同期相比下降22.6%。

要知道，广州贝壳已挂出11.45万套二手房，巨量供应，让二手价格也难以支撑，跳水笋盘越来越常见——比如单价跌回“6字头”的牛奶厂、单价2.5万可买科学城，现在都不是梦了。

此刻的楼市，似乎陷入一种矛盾的精神内耗——大水放了，政策松绑也大体安排到位了，但政策刺激效用却在递减，成交不见起色，归根结底原因何在？

人们常说“重大问题的解决方案不可能在问题本身的维度上产生”，其实，楼市内在的各类分析已经做得足够多了，我们不妨跳出这个圈圈，找找看其他原因！

你收入涨了吗？

“别吓我了，如果工资还要再降一轮，我房贷估计要还不起了！”

说这话的，是源指导的一位90后朋友。

年过30的他，前两年成功上岸深圳体制内，拿着30个W的年薪，恰巧在深圳楼市高位时，打新成功买入了1套新房——这个堪称“小镇做题家”的成功路径，实在令人羡慕。

但是，面对当时的幸运，如今他却倒起了苦水：当地体制内降薪不是新闻，目前房贷月供大约1.6万，超过个人月收入的7成（含公积金），如今一人尚能勉强支撑，倘若薪水再降，那么离断供真就一步之遥了。

这样的例子其实并不鲜见，他原话这样说：“和我差不多年纪的同事，同样影响非常大，也非常吃力！”

相比之下，中金那位90后券商交易员，北京8万/㎡房子，一个月工资就能买一平米，自然有炫耀的资本和冲动。

其实，源指导身边不止一位朋友在吐苦水，大湾区的生意人、打工人、体制内的老师……谈到收入下降都是泪啊，更别提买房了。

恰好每年7、8月，是每年社保缴费基数、公积金缴纳基数调整窗口期，也是观察过去一年收入上涨or下跌，判断未来工资趋势的参考指标。

如果过去一年惨遭失业or降薪，那么，未来一年收入铁定要继续打折。

如果此时还能保持上涨，那么恭喜你，称得上是楼市目前优质的客户。

可以说，工资收入，才是锁住人们买房热情的第一道闸，且是最大的闸门。

放水涨价，还能去库存吗？

实际上，收入不见涨，今年放的水却在一直涨。

数据显示，6月末，广义货币供应量（M2）258.15万亿元，同比增长11.4%，增速分别较上月末和上年同期高0.3个和2.8个百分点；对比去年12月末，新增了19.8万亿元。

按楼市的历史经验，放水刺激下，当水无处可去时，楼价触底反弹是大概率事件。

那么为什么持续放水下，除一线城市豪宅热卖外，刺激作用越来越小了？

很简单，当放水却无法流畅传递、反馈到居民收入时，楼市购买力跟不上，成交自然青黄不接。

其次，薪水可以轻松降，债务要下降却是大难题。

数据显示，今年一季度我国居民部门杠杆率下降0.1个百分点，但是，62.1%的数字仍处在历史高位；更别提一众房企还苦苦挣扎在美元债等泥潭之中。

因此，当收入不同步上涨时，即便再祭出类似“涨价去库存”招数，恐怕也只是少数人才有资格参与的游戏而已。

正确的姿势？不将就！

在未来不确定性增加的情况下，降低预期，自然而言，大家存钱欲望更强了。

央行金融数据显示，6月末，我国住户存款规模112.8万亿元，比年初增加了10.3万亿元，同比多增2.9万亿元。

央行发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》也显示，二季度选择“更多储蓄”的居民占58.3%，比上季度提升3.6个百分点。

除了增加储蓄外，对还有冲动的买房人而言，当下正确的姿势应该是怎样的呢？

简要概括为三个字：“不将就”！

首先，第一个层面，买房考虑因素很多，明确自己想要的，首要是为了改善居住品质，享受更好的配套，在当下难得的买方市场下，应该留有充裕时间货比三家、耐心挑选，不能将就糊里糊涂上了车；

第二层面，在今天经济基本面下，买房的预算还是不要太将就、太勉强！

在“房住不炒”的原则下，降低预期，放弃一夜暴富的幻想，特别是那些只有一套房的业主，纸面财富想要套现其实并不容易。

而当下的最大感受是什么？——首付可以降低，但贷款月供更高！

也就是说，以前买房可能缺的是首付，但现在欠缺的是稳定的收入和流水！

尤其是对改善性需求而言，或许他们曾享受了房地产黄金时代的红利，但并不意味着这套方法论，在今天还能复制下去。

因为他们的年龄普遍在28-30岁以上，一方面容易遭遇职场“中年危机”，另一方面，作为家庭的顶梁柱支出不小，考虑未来家庭现金流安全是“底线思维”！

所以，合理控制月供比例，房贷支出，最好不应超过一般家庭总收入的1/4、1/3，这才是安全比例。

如果超过1/2，那么正如上文案例，不仅对自己造成精神内耗，家庭抗风险能力也骤减，且会严重影响现有的生活品质。（家里有矿的，就不在讨论范围了）

可以说，买房ALL in的梭哈玩法过去了，而要想治愈楼市的精神内耗，行稳致远才是王道！