中国新视野－官方拆弹 纾困房企拉开序幕

眼见这股信心崩盘的烈火，即将从房市延烧到金融体系、甚至危及宏观经济，官方无法置身至外，从中央到地方多个部门均出手拆弹。除了设立地产纾困基金，资产管理公司（AMC）也加入到驰援房地产的行列。

8月5日，烂尾楼重灾区的河南省郑州市公布「房地产纾困基金设立运作方案」，由中心城市基金下设专门的地产纾困基金，规模暂定人民币（下同）100亿元。在AMC方面，大陆四大国有AMC之一的中国华融与阳光集团5日签署「纾困重组架构协议」；今年7月，另一家国有AMC中国信达也通过收购专案债权、进场操盘代建的方式，让地产商佳兆业的广州悦伴湾专案得以继续动工。

据统计，今年上半年，国有AMC长城资产已与12家财务困难的重点房企开展多轮筛选，研判纾困专案内容。目前已有深圳的项目获得资金挹注，另有八个重点建案也在推进，纾困金额合计约80亿元。

除此之外，重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进专案建设进度，并对专案帐户资金封闭管理。

苏州政府指定预售资金监管帐户进行监管，确保后续预售房款全部用于专案本身，防止预售资金被挪用。

地方AMC也积极响应官方政策。江苏资产管理公司11日才和中南建设签约，两方将共同设立一笔规模达20亿元的基金，用于中南建设现有项目续建、存量债务重组等方面，亦是为了解决开发商的资金燃眉之急。

根据房地产调研机构克而瑞地产统计，2022年开年以来至今，已有陕西、南通、川渝、浙江、郑州等地方国资联合AMC设立纾困基金，来维护区域内房地产市场的稳定。

虽然先前传出官方拟成立规模在2,000亿～3,000亿元的国家级纾困基金，用来解决地产业困境，至今仍未获官方正式证实。但从近期地方政府和AMC的进场来看，基本上延续了「救项目不救企业」、以有限资金撬动更大杠杆、筛选符合条件的专案等政策方针，继续以坚持市场化方式，守住不发生系统性风险的底线。

尽管各大AMC先后纾困房企，确实为市场注入一剂强心针。但也有专家忧心，这些AMC的资金体量及可承接项目有限，加上地产商的财务状况仍是不明的无底洞，最终是否会拖累AMC的健康状况引起外界关注。

专家分析，AMC是房地产开发商的重要债权人，房地产业占AMC债务资产总额的25％～42％。

其中，中国华融和长城资产两家AMC在房地产业的曝险部位最高，也就是说，高度依赖债务资产来产生利润。

以中国信达来说，7月26日公布盈利警告，称该公司「持有的金融资产品质承受较大压力」，预估上半年净利润将骤降30％至35％，降幅惊人。

另有分析师指出，部分地方型的AMC因为在本轮房地产纾困中必须为地方政府承担更多责任，其资产压力更大。

不过也有分析师提出不同看法，认为地方AMC虽在资金规模等方面比不上国有AMC，但其强项就在于熟悉地方经济和当地中小企业，加上与当地政府联系紧密，在选择纾困房企及建案时，更能深入了解问题背景，可以集中资源投入在重要且具回收效益的项目上。

此外，过去AMC在化解房企债务时，扮演的多半是推动债务展期、注资的角色，但现在透过与房企成立纾困基金，或是债转股以及破产重整的等方式介入，可以进一步增强对项目的主导性，在稳定资产价格、缓解流动性风险，甚至进一步理顺债权债务关系等方面可以做出更有效的安排。