住房过剩 大城市空置率飙

大陆28重点城市房屋空置率情况

大陆房企研究机构贝壳研究院5日公布「2022年中国主要城市住房空置率调查报告」显示，调查的28个大中城市平均住房空置率为12％，其中深圳最低，为5.3％。最高为南昌，达到20％。

为探索城市住房空置情况，贝壳研究院首次重点研究大陆28个城市共3万个小区，包括深圳、北京、上海、广州、厦门、天津、大连、苏州、济南、青岛、南京、成都、杭州、东莞、郑州、合肥、武汉、重庆、南昌、无锡、南通、佛山等，以一二线城市为主，也包括部分环一线城市。

通常空置率5％～10％为合理区间，低于5％为空置率过低，表明住房需求旺盛，潜在需求较高。高于10％则认为空置率过高，表明住房供给过剩，存在库存积压风险。贝壳强调，调研范围未包括期房和现房待售部分，故较其他统计口径会整体偏低。

报告显示，其中仅有9个城市处于合理区间，大部分城市处于10％～15％，6个城市高于15％。总体而言，空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。

分城市级别来看，住房空置率随城市能级依次递增，一线城市平均7％，二线城市平均12％，三线城市平均为16％。深圳、北京、上海的空置率最低，在7％以下。南昌、廊坊、佛山、重庆、武汉空置率则在15％以上，其中南昌为20％，廊坊为19％。

报告指出，人口年龄结构与住房需求存在显著的相关性。当老龄化达到一定程度（65岁以上人口占比达18％），住房需求会下降。比如南通和重庆，两个城市的老龄化及空置率均处于较高水平。而在深圳、厦门和广州，65岁以上人口占比和空置率均低于10％。其中，深圳空置率仅5.3％，反映出强劲的市场潜力。

报告认为，一定程度的住房空置率是合理且有必要的，但过高的住房空置率值得警惕，其潜在的风险不容忽视。合理性在于，大陆整体城镇化进程依然较快，仍有较多的人口向城市聚集，特别是产业发展较快的热点城市，比如成都、杭州和合肥等。相对较高的空置率，有助于平稳接纳人口涌入，避免了住房供应紧张导致房价、房租过快上涨，空置房屋起到了较好的缓冲作用。

风险在于，当房价下跌预期较强时，大量空置房屋进入存量房市场会放大房价下跌风险。