租金高於房貸… 政府應再蓋國宅

日前媒体报导，在六都有许多地段租金的费用高出房贷；另一方面，双北市因房价太高，又有些租金比房贷低，这些都是不难理解的社会现象。然而，房租与房贷会有黄金交叉，但就算在双北市，现在房租可能已超过十年前的房贷。

当前台湾的居住政策主轴是社会住宅，但这只对一半。精确地说，推动社会住宅是台北天龙国的观点，年轻人买不起房，政府就说那我来盖社会住宅租给你，却并未解决高房价的问题。

众所周知，房租是生活费用，只去无回，而且愈付负担愈重，尤其会排挤退休后的生活费用；而房贷是定期定额的储蓄，愈付负担愈轻松，最后变成资产。人们可以「以房养老」，成为社会安全保险体系下的一个环节。

政府的住宅政策应该以「住者有其屋」为主，社会住宅为辅。无论购屋市场或租屋市场，政府都应该适度地增加住宅的供给。英国每户住宅的人口数约二点四人，台湾约二点六人；台湾在迈向现代化社会的过程中，符合现代卫生、安全与舒适的合宜住宅需求，仍有成长的空间。

在购屋市场上，政府应该恢复兴建国民住宅或推动合作住宅，以满足国民居住的基本需求。现阶段宜以「青年成本价住宅」与「企业员工安家住宅」先行。当然商品住宅可以提供更好的住宅，满足上层社会的需求。

至于在租屋市场上，政府应该妥善地运用税制，把囤房用的空屋或低度使用的住宅逼到租屋市场上。政府可以做的是制定自用住宅、出租住宅以及囤积住房等三级的住宅税率，以鼓励房主将余屋释出到租屋市场上。

各国政府祭出许多打房的政策，从南韩打房的经验显示，只有升息才是有效的工具 。然而，升息虽可让过热的经济降温，减少通膨的风险，却也有很大的副作用。南韩以激烈的手段升息打房，打到房地产业者趴在地上，政府只好再编列预算提出拯救房市的措施。二○二二年南韩总统大选，两位主要候选人李在明与尹锡悦都主张增加住宅的供给，包括现任总统尹锡悦承诺在首尔地区兴建卅万户的「青年住宅」，以成本价让售给符合申购资格的年轻家庭。

至于提高住宅税率的持有成本，这样的成本可以很容易转稼到租房上；这就会造成房租上扬，等于是把财富从弱势的租客族搬到国库，而不是真正地课到屋主的惩罚税。「黑狗偷吃，白狗受罪」，不啻是反罗宾汉的行为，堪称「居住正义」的外一章。