112年度房屋財產交易所得計算解析與彙整

【文．徐俊贤】

每年 5 月报税时，个人若有旧制房屋交易所得，也需要纳入综合所得税申报。财政部日前发布旧制房屋财产交易所得计算规定，不但降低了高价住宅认定门槛，亦调增房屋交易所得的设算比例。本文汇整核实与设算认定房屋所得的七种计算方式，以供参考。

房地合一新制上路后，交易民国（以下同）05 年 1 月 1日后取得之房地，所得计算均采「核实认定」，税局以收入减去成本与相关费用认定所得；105年1月1日前取得之房地（以下简称旧制）亦应采核实认定，除非税局无法查得原始取得成本，才能设算认定所得。

由于旧制的土地交易所得不课征所得税，仅房屋交易课征所得税，财政部日前发布「112 年度个人出售房屋之财产交易所得计算规定」（以下简称计算规定），作为今（113）年 5 月个人申报房屋交易所得之计算依据。与111 年度计算规定相较，第一点同样重申应核实认定，以实际成交金额、原始取得成本计算所得；第二点规定，个人未提供或税局未查得原始取得成本，才能设算认定所得，计算规定架构。

计算规定第二点设算认定分为两种方式，差别在于设算的基础，前者（以下简称「部分设算」）为实际成交金额；后者（以下简称「全部设算」）为房屋评定现值。部分设算适用「高价住宅」，以实际成交金额，按「出售时」房屋评定现值占公告土地现值及房屋评定现值总额之比例（以下简称房地比），计算归属于房屋之收入，再以该收入之 17％为所得额。除了高价住宅之外，其他采全部设算，以房屋评定现值依规定比例设算所得。

高价住宅门槛降低 调增设算比例

计算规定的「高价住宅」，财政部自 102 年起依央行「高价住宅」标准，不过 112 年计算规定不但不再参照央行标准，还将高价住宅的门槛降低，使设算所得更贴近实际所得：台北市为新台币（以下同）6 千万元，新北市为 4 千万元，桃园市、新竹县、新竹市、台中市、台南市及高雄市为 3 千万元，其他地区为 2 千万元。依财政部估计 112 年度至少有 4,000 笔交易被划入高价住宅范围，相对于「全部设算」，采「部分设算」将需缴纳较多的所得税。

除此之外，财政部也将各地区适用「全部设算」的所得额标准，调增 1％至 5％。部分地区如新竹县竹北市、台南市新市区、善化区，因接近科学园区，近年房价涨幅较大，所得额标准调升幅度亦大，尤其是新竹县辖的竹北市，所得额标准还高于新竹县与新竹市。

七种房屋所得计算方式

以核实认定为主

综合而言，目前房屋交易所得计算，包括核实与认定，可细分为七种方式如表三。房屋买入及卖出交易合约若均载明房屋价格，即能以房屋出售价格减除买入成本，若房屋卖出或买入合约其中之一没有分别载明房屋、土地价格，就用「分摊计算」或「归属计算」得出房屋交易所得，「分摊计算」是将房地出售总价减总成本、总费用，再按房地比计算房屋交易所得，此为解释令规定的计算方式，也较为简要；「归属计算」则是出售总价、总成本，与共同费用（如：仲介费、代书费）以房地比计算属于房屋的所得，余额再减除可归属于房屋销售费用（如：契税），此计算较为复杂，对纳税义务人却可能较有利，且已经法院判决可行，因此「归属计算」虽非解释令规定的计算方式，亦属于行政救济争取权益的方式。

【完整内容请见《会计研究月刊》2024.5月号】