300万想买美林海岸？员村板块二手已飙至6万
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自从上次买买君和小伙伴们立下豪言壮志（以本站大厦#坐标:科韵路广州信息港#为圆心，把公司周边的二手盘都走一遍，为猪场员工寻觅优质房源）之后，买买君一刻都不敢懈怠，继探访骏景花园之后，即立马赶往美林海岸花园。
如果你嫌弃骏景花园户型设计差，采光不好还常带有暗房，或许美林海岸的户型你会中意。只不过骏景花园单价约5万/平，美林海岸单价已破6万/平！
美林海岸：猪场员工比较中意的社区之一
“不用赶公交、不用挤地铁，不必开车，骑车20分钟内，最好步行就到公司”，传言这就是大本站年轻程序员的置业观，受访的程序员还补充了一句：“否则会影响生活质量”。
（如果是坐公交或挤地铁十几个站上班的人请自动忽略，以免误伤）
于是乎，以本站大厦为圆心，方圆一两公里范围内的优质小区皆是养猪场员工租房或买房首选。除了上一期的骏景花园，美林海岸花园也是其中一个。
美林海岸花园，位于员村四横路，琶洲大桥和临江大道的交汇处，对面即红砖厂，与本站大厦的直线距离约1.3公里（实际走的路程基本也是直线），步行时间约25分钟。
基本概况：十几年社区+省一级学位
美林海岸花园大约有2800户，基本是2000年初的房子，整个小区的生活配套基本能满足日常生活所需。
小区内配有私立幼儿园和公立小学（员村小学），私立幼儿园大约4000多元/月，公立小学是省一级小学。据中原地产的销售介绍，小学学位业主优先，基本都够，还经常有多余的学位让周边的小孩前来就读。
小区门口即是公交总站（员村美林花园总站），但这个公交总站的路线非常单一，只有B11和243两路公交。如果不塞车，根据电脑自动安排发车，则是大约7/8分钟一班。
与项目比较近的另一个公交站，则是琶洲大桥北站。这里的公交路线相对多一些，但从小区出发步行大概要10分钟。此外，与小区最近的地铁站是科韵路站，步行大约15分钟。
成交走势：
新政后急剧锐减 1个月仅四五套
美林海岸花园户型选择性比较多，从一房到六房，从平层到复式，涵盖了从40多平到170多平的单位。其中小区以60-90平区间的中小户型居多，这也是美林海岸租赁和二手市场比较旺的原因之一。
中介表示，以前成交高峰期一个月整个小区的成交量可达到三四十套（包括不同中介门店），而新政后（从4月初到目前），成交仅有几套，当前业主放盘也比较少。
从限购、限价、限签，到限贷、限卖、限离婚；从首付门槛抬高，到银行利率提升……在全方位严格调控下，从表面上看还是有一定的成效，一手房成交急剧下滑，二手房成交确实也明显萎缩。
房价走势：
第一轮大幅上涨 是在2013年
2013年，“国五条”“穗六条”先后出台。当时在广州细则尚未出台之前，“二手房交易按增值部分的20%征税”的风声更是购房者相当恐慌，不少人为了“上车”赌上几代人身家。
而对美林海岸花园房价刺激较大的还有一个因素：广州国际金融城的启动。2012年下半年广州国际金融城详细规划出台，从2012年12月到2013年年中频繁出让土地……大家对这一板块期望值越来越高，放盘价也越来越高。
在多重因素的刺激下，美林海岸2013年4月初二手房价格已经由1月份2.3万/平的均价升到了2.6万/平，一个季度涨了3000元/平。随后，优质单位成交价陆续破3万。
如今五六万/平是常态
业主一周还升价10万
“其实（这一轮）房价上涨主要是去年下半年了”中原地产负责人坦言：“去年4月份我手上有110平的北向单位，总价320万，当时还卖了好久没卖出去……”
虽然二手房的价格跨度一般都比较大，但去年年初美林海岸确实还是有些单位以三四万元/平的单价成交。
如今，美林海岸花园二手房的放盘单价普遍是五六万/平，总价基本是400万+。租金两房约4500元/月，三房约5500-6500元/月。
中原地产美林海岸分行门店最新成交的一套，是今年5月初，49平一房一厅单位总价300万，单价破6万！（事实证明，并不是有价无市）
值得注意的是，这一套单位的业主小王（化名）是2013年年中买的，当时已经是二手，160万成交，单价仅约3万/平。恩，小王也是猪场的员工。
最近，逸涛湾组团有套77平两房单位放出，在16楼总价420万。这套单位房间的采光还OK，生活阳台和景观阳台都比较大，最大的硬伤就是靠近琶洲大桥。
当时小编还在嘀咕这个噪音得多大巴拉巴拉，结果第二次去核对信息时，发现总价已变成430万，中介解释：“业主本来想放450万的，但急于出手才放420万，随后她自己又觉得（420万）太低了，就改成430万”。
如果您对美林海岸依然意向比较高的话，那么请认真看下面这一part，否则……也可以扫几眼……[笑脸]
当前在售优质二手房源一览
房源1：美林海岸二期80平480万，
说明：北向，3楼，证够两年不唯一，有按揭
房源2：美林海岸二期80平480万
说明：正南向，3楼，证够五年不唯一，这是业主自行改过的户型
优点：景观阳台和主卧均为南向，户型方正
缺点：书房为暗房，入户走廊浪费面积
房源3：美林海岸三期77平488万
说明：西南向，2楼，证够两年不唯一
优点：厅出阳台，户型方正，实用率较高
缺点：楼层太低，采光通风欠佳，回南天天气可能影响较大
房源4：美林海岸三期92平530万
说明：南向，16楼，证够五年不唯一，无按揭
优点：厅出阳台，卧室比较大
缺点：格局比较奇怪，厕所采光差，没有做到明卫
房源5：美林海岸二期101平630万
说明：南向，6楼，双阳台，证够五年不唯一
优点：每个房间都比较方正，难得的主卧是套间
想看周边洼地盘吗？
看完上述的房源，您是不是会问附近有没有便宜一点的房源？
【公安宿舍】80平两房报价336万，在四楼，北向。掐指一算，单价也破4万/平！！！
但在实地探访之前，买买君收到的风声是2万/平……中介解释，去年年初，公安宿舍确实还有1.8万/平左右的成交，但下半年之后就疯涨，目前放盘价普遍4万/平。
单从产品来看，这套单位户型还是比较方正实用的，采光也OK，生活阳台足够大，最大的硬伤就是北向。虽然家私家电有些陈旧，但从房屋的装修中依然可以隐约感受到当初的奢华。
中介表示，公安宿舍放盘比较少，目前他手上也就只有一两套房源，多数（业主）是选择放租。类似上述的房源，租金约3600元/月。
公安宿舍，是真正的宿舍大楼，基本没有园林，放眼望去除了房子就是停车位。这里基本是2000年左右的楼梯楼，后来大多数楼栋加装了电梯。在小区里，买买君居然还没看一家商铺，只有门口有个物业管理中心，生活配套主要依靠员村四横路的沿街商铺。在这里业主的小孩，同样有机会就读美林海岸那边的员村小学（省一级小学）。
【2大院】员村四横路的房改房，大约是1995年左右的房子，楼龄20几年，57平单位报价202万！（单价也要3.5万/平……）
相比于公安宿舍、百合苑，2号大院的交通还是相当方便的。2号大院就位于员村四横路路口，步行两三分钟即到黄埔大道，路边就有公交站，步行10分钟内即可以到地铁5号线科韵路站，前往信息一带（如本站大厦）更是相当方便……
但是，2号大院的门口是长这样的↓↓↓长满青苔，使中介一直强调房间装修有多靓，但买买君实在没有勇气走进去……
【百合苑】目前没有二手房源在售。在门口的大叔直言：“这里都快拆迁了，谁还会卖房？”
但买买君查看资料发现，除了2010年出台的《琶洲—员村地区控制性详细规划》之外，近年并没有其他比较权威的说法，反而“员村暂难大改”的声音也不少。
小结：假如你只有300万的预算，想在美林海岸买两房，真的得问佛祖了，捂脸.jpg 。周边其他小区要么是宿舍楼，要么是大院管理，要么是城中村……单价也要2~4万/平！
但如果你想买
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