《北京律师解读：无预售许可房屋退款纠纷中的法律博弈》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件概述

原告李华杰向法院提出诉讼请求，要求被告张涛、张宇莉返还购房款90 万元并支付相应利息，同时承担诉讼费。

原告称，2013 年 9 月 17 日，张宇莉以其父张涛名义在北京市Y 公司购买涉案房屋一套。2016 年 4 月，双方达成口头购房合同，原告指示案外人赵刚君将 90 万元房款支付给张涛之妻陈美芳，被告交付购房收据，但如今被告无法交付房屋或配合办理购房手续，构成根本违约。

被告则辩称，本案系债权转让纠纷。2013 年初，因原告称有优惠房源，被告向北京市 Y 公司支付 90 万元购房款，但项目未开工且无预售许可，购房计划落空。后经协商，原告答应以 90 万元收购被告对北京市 Y 公司的债权，2016 年 4 月 4 日各方签订《转让协议》并已实际履行完毕，原告起诉已超诉讼时效。

二、案件事实

1. 购房款支付情况

- 2013 年 9 月 17 日，北京市 Y 公司向张涛出具90 万元购房款收据，张涛、张宇莉陈述付款过程为：2013 年 5 月 31 日通过张涛之妻陈美芳账户向孙伟峰转账75 万元，2013 年 9 月 17 日通过张宇莉之夫刘宏鹏账户向孙伟峰转账 10 万元，另支付现金 5 万元。

2. 协议签订情况

- 2016 年 4 月 4 日，李华杰（甲方），王斌、赵刚君（乙方），张涛（丙方）签订《转让协议》，约定乙方欠甲方100 万元，丙方委托甲方购房款 90 万元（房产未建），甲方同意乙方欠款转给丙方，丙方将 90 万元房款及 10 万元现金共 100 万元转给甲方（丙方已交与甲方），作为乙方向甲方的还款，此后甲方与乙方债权债务关系解决，由乙方直接向丙方支付 100 万元。

- 2017 年 5 月 31 日，赵刚君从其银行账户向张涛之妻陈美芳转支90 万元。

3. 证据情况

- 李华杰提交 2020 年 11 月 2 日赵刚君出具证明，证实 2016 年 4 月 4 日李华杰与张涛达成买房协议，其按授意将欠李华杰的100 万元购房款转付张涛，已于2017 年 5 月 31 日转账 90 万元，另 10 万元现金已付李华杰。

- 李华杰还提交 2020 年 10 月 18 日与张宇莉、刘宏鹏的录音资料，但张涛、张宇莉对其证明目的不予认可，认为是为诉讼诱导式取得，系无效证据。

三、法律分析

1. 借名买房事实认定

- 李华杰主张张宇莉借名买房后转售，但仅有部分转账记录，难以证实该事实。从北京市 Y 公司给张涛开具的收据及《转让协议》内容看，无法确认李华杰所述的借名买房情况。

2. 合同性质认定

- 李华杰主张房屋买卖合同关系，而被告主张债权转让合同关系。

- 首先，对于涉及大额房屋交易以口头约定方式达成，不符合常理。

- 其次，根据《转让协议》，李华杰曾受张涛委托购房，在明知房屋未建且张涛未取得所有权情况下，口头购买房屋不合逻辑。从协议内容看，张涛将其合同权利转让给李华杰，更符合债权转让特征。

- 此外，李华杰主张张涛与北京市Y 公司合同无效故不存在可转让债权，以及该权利具有人身依附性不可转让等观点，法院认为本案重点是李华杰与张涛之间合同关系判断，张涛与北京市Y 公司合同关系不在本案审查范围，且债权转让通知债务人是对债务人生效要件，不影响债权转让合同本身效力。

四、案件结果

法院最终驳回李华杰的全部诉讼请求。这是因为综合现有证据，张涛将其对北京市Y 公司的债权转让给李华杰应是双方真实意思表示，且不违反法律规定，该约定有效且未解除，李华杰直接要求返还购房款依据不足。此案例提醒当事人在进行重大经济交易时，应签订书面合同明确双方权利义务，避免因证据不足导致权益受损，同时也体现了法院在审理案件时依据证据和法律规定准确认定合同性质和事实的重要性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！