产业观测－AI革命带旺商用不动产业

对于建物的拥有者及使用者来说，AI的最大效益是在物业管理，能将物业管理及减碳功率全面升级。图／新华社

全球有四分之三的知识工作者已开始使用人工智慧（AI）科技，这场AI革命，商用不动产业市场的每一位参与者，从投资人、房东与承租户到不动产顾问业者，都受到影响。尤其是在台湾，AI产业巨大的商机，带动各类商用不动产的需求，从投资决策、营建与设计的品质，到建物营运与减碳效率的要求，都有更高的标准，而运用AI科技正好能达到事半功倍的效果。

从投资人的角度来说，AI可以大幅提升投资决策的品质与速度。AI工具不仅能分析大量的市场数据，还能进行多种风险情境分析，并且纳入气候风险与减碳目标等多元的评估标准，提高整体风险评估的效率。

■不动产服务导入AI科技带动建物减碳

对于建物的拥有者及使用者来说，AI的最大效益是在物业管理，能将物业管理及减碳功率全面升级。搭载AI科技大脑的「智慧建筑」将成为常态，可以更舒适、便利，也可以提高能源使用效率。这就像把一栋建筑视作人的身体，大脑的中控系统指挥得当，协调机电、电梯、空调等，让多种系统能同时运作顺畅且相互配合。

当我们为建筑植入AI物业管理系统后，它能分析各处感知元件收集到的数据，根据内外部环境状况，例如空气温度、含氧量、人流量等，计算出最佳的营运模式，并自动调整相应的设施，在维持舒适度的同时，更能把建物的耗能降到最低，把节能减碳最大化。

AI在空间设计上也有强大潜力。专业的AI软体能依照数据资料制作平面图，帮设计师省下计算和绘图的时间，并且透过数据与案例分析，提供不同的平面方案给设计师选用。如此一来，设计师就能把更多心力花在客制化以及人性化设计上，让办公空间更舒适，例如透过适当的自然采光、永续用材与空间氛围的营造、动线的调整等方式，以符合WELL健康建筑标准。

AI软体还能协助租赁需求的评估。例如，当我们在协助承租人比较格局不同的办公室时，利用AI工具就能快速计算出各办公室最大化的室内空间运用（例如，座位摆设数量的上限），协助评估是否符合使用需求。

当然，AI的应用范围也会延伸至更复杂的建筑整体设计、建模与测试，再加上自动化技术和机器人的协助，未来营造与施工将更快速、更安全，也会降低建筑成本及环境影响。

■台湾AI产业带动南部需求大增

在AI浪潮席卷下，台积电、辉达（NVIDIA）等大企业成为焦点，台湾的国际能见度大增。上半年辉达执行长黄仁勋来台，我们也看见外资开始来台询问商业不动产，显示对台湾的信心有所提高。

台湾因AI产业链很完整，工业不动产直接受惠。随着订单增加、需求快速成长，今年上半年厂房暨物流中心的交易额高达218亿元，已超越2023年全年交易额。我们观察到新竹科学园区的厂房标售，近期询问热度非常高。南部半导体「S」廊带计划启动后，完善的交通建设及企业投资补助政策，也成功吸引了不少国内外科技业者进驻。

指标企业台积电持续扩厂到高雄、嘉义等地，其国内、外供应链都会随之迁入，带动附近商办、工厂及住宅等需求。例如，高雄生态园区捷运站旁的BOT案艾捷大楼6月启用后，已吸引艾司摩尔（ASML）、英飞凌、科林、东京威力科创等四家外商半导体厂以及银行进驻；办公室楼层均已招商完成，成交租金也创下区域租金新高，均加深投资人对南部TOD轨道经济潜在商机的信心。