发行REITs 京、津、沪准备好了

中国房地产市场火热不已，让中国REITs基金更急着想搭上顺风车。市场盛传多年的中国REITS基金很可能将在今年年底前正式推出，现在北京、上海以及天津都已经准备就绪，就等着中国政府正式宣布「房地产投资信托基金（REITs）试点管理办法」，就可以正式上市发行。

根据每日经济新闻的报导，北京、天津、上海三地的REITs试点工作已经全部准备就绪，只要央行的试点管理办法出炉，三地的试点将同时上阵。为了加快试点推进，相关参与人员目前一直处于连夜加班状态，为的就是在管理办法公布同时，第一波REITs基金就正式上架。

虽然很可能同时进行央行版REITs试点，但京、津、沪三地依然各持特色。北京的金融街、金隅等地产公司表示出了强烈的接受试点意愿。从金融街作为商务地产的代表入选情况看，北京第一批REITs产品的标的资产将以「商务地产」为发行主体的可能性大。

作为全国商务地产龙头企业的金融街控股股份有限公司，自2008年以来，把开拓商务地产市场作为重点工作，以北京为核心，加速北京金融街拓展建设，同时在全国重点城市布局。如果金融街发行REITs产品的话，将开拓出商务地产融资的新模式，缓解融资饥渴。金隅集团旗下的北京金隅集团今年一直传出到香港上市融资的消息，如果REITs成功的话，对其融资也是一大利多。

北京把商业地产作为REITs标的，天津则是打算以廉租房作为标的物，上海想选择以金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团等4家大型国企的物业资源，打包发行产品，发行规模达35亿到45亿元人民币。消息人士称，天津的试点方案，将采用中信证券的产品设计。中信证券高阶经理翁少群就表示，天津试点REITs，主要是在银行间市场交易的廉租房租金。天津试点搞廉租房、上海试点主要搞工业地产物业打包，那么北京试点主要推商务地产企业。虽然三地的标的物各有特色，但都将采用央行版的债权类REITs。

债权型REITs，是采取把物业发展商旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs，然后把每年的租金、按揭利息等收益权分割成若干份收益凭证，出售给投资者，然后定期派发红利的运作模式。

这种在银行间市场交易、类似债券投资方式的REITs产品，并不被看作真正意义上的REITs，只是把物业作为金融证券化衍生品，物业发展商可继续持有物业的所有权，只有机构投资者才能购买，资金募集方式为私募。

证监会拟推出的REITs产品，是在证券交易所市场上市、交易，资金募集方式为公募，属于国外REITs产品的模式。业内人士分析，央行版REITs试点之所以先于证监会版，在于银行间发行REITs，可以避免被双重征税（即租金收益被征一次税、打包证券化上市交易后再被征税），因此被市场看好。