房東難為！遇上房客不繳租金、賴著不走怎麼辦？律師授3招護權益

房东如果碰到烂房客，被积欠租金、还霸着房子不走，该怎么办？律师分享3招护权益。 图／freepik

房客害怕遇到恶房东，其实房东也怕碰到烂房客，毕竟请神容易送神难，积欠租金已经够不爽了，若是房客还霸着房子不走怎么办？

1.寄发存证信函

依此规定可知，出租人把房子交付给承租人之后，出租人虽然仍拥有房子的所有权，但使用权其实是承租人享有，因此若房东想取回房子的使用权，就必须先「终止租赁契约」。

而按民法第440条规定，房东可以先寄发存证信函来「催告」，告诉房客必须在一定期限内支付租金否则终止租赁契约，然若房客仍未履行，则依法房东可以终止租赁契约。

2.终止租赁契约

承前所述，房东想将房客扫地出门，就必须先「终止租赁契约」，若是未得房客同意又少了这步骤，则很可能有刑事及民事责任喔！

(1)刑法—窃盗罪、侵入住宅罪

按刑法第306条及第321条之规定，因为租赁契约尚未终止，所以房屋的使用权仍归房客享有，房东若是擅自进入或换锁，又或者直接帮他搬家，则很可能会有侵入住宅和窃盗罪的问题。

(2)民法–侵权行为损害赔偿责任

既然房屋的使用权仍属于房客，则房东擅自进入或直接帮他搬家，也可能因为构成民事上的侵权行为而有赔偿责任。

3.声请强制执行

若是寄发存证信函请求以后，仍未收到租金，则房东可以依法终止租赁契约。

而终止租赁契约以后，房屋的使用权就不再属于房客，房东可以向法院提告要求房客返还租赁物，待胜诉判决后即可声请强制执行。

听起来是有点麻烦，不过房东想要合法取得强制执行权利，就必定要经过这些法定程序。

总之，其实事前预防胜过事后补救，建议可以先咨询过专业律师再签订租约。

图／阿晖律师

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