国际旅游岛光环下的海南楼市 且行且珍惜
建省设特区为海南带来了第一轮房地产泡沫热潮，也在破裂后留下几百栋烂尾楼，2010年海南国际旅游岛规划审批通过再次将海南房地产推现了另一个热潮，全国楼市调控力度的加大给市场泼上一盆冷水，然而“躁动”的海南楼市在政府政策和思路的调整下，能否走上健康发展道路依然令人担忧。
“三亚停建80平方米以下小户型”，“百万将为无法在三亚买房”，近期网络盛传海南三亚将在近期叫停80平方米以下小户型商品房的审批，近日得到官方证实，《加强三亚市商品房户型管理的决定》已经在三亚城乡规划委员会2014年第二次会议上通过，确定三亚市域范围内的居住类项目户型设计建筑面积应达到80平方米以上。按照三亚今年3月份均价超2.2万/平方米的情况，以后100万要在三亚买房将会越来越难，没200万将难以下手，进入门槛大为提高。
作为目前唯一一个热带岛屿，拥有国际旅游岛国家级战略利好的海南岛是包括投资者在内众多置业者的购房目的地。三亚市规划局建设规划科科长何大哲在接受媒体采访时表示三亚现售商品性住宅以度假型产品为主，8成以上被岛外居民购买，用于投资、养老及旅游等，市场户型集中在50-70平方米的之间。
小户型由于总价较低，吸引了大批岛外的购买者，也正因为此，小户型成为众多开发商的主打产品，市场被过度开发，已经形成供应过剩局面。据相关报道数据显示，目前三亚在售新房中，小户型存量房达到200万到300万平米，而在二手存量房中，包括所有户型在内高达130万平方米，其中小户型占多数。海南省统计局统计信息显示，三亚2013年全年的销售销售面积为182.88万平方米，这意味着按照去年的销售速度，单是小户型的存量就需要接近2年的去货周期，库存压力不小。
供应过剩进而导致市场开始出现恶性竞争苗头，低总价成为主要招牌，有项目小户型被曝在年前出现成交均价低于万元/平方米，远低于与区域均价。
房地产从疯狂到再度疯狂
2010年，海南国际旅游岛规划出台，国家级战略带来的政策再次引爆海南成为全国关注的焦点。没有错过海南任何一次“狂欢”的房地产行业，又一次走在前列，在2009年提出申请规划国际旅游岛时已经提前发力升温。
从2010年至2013年海南开始打造国际旅游岛的这四年间，房地产的开发投资速度一直是海南固定资产投资快速增长的最重要推动力之一。海南统计局数据显示，2010年房地产开发投资为467.87亿元，同比增62.5%；2011年为663.05亿元，同比增41.7%；2012年同比增33.7%至886.64亿元，而到2013年已经达到1196.76亿元，增长35%。可以看到即使由于受到国家楼市调控政策影响，房地产市场一度较为被动，增速出现过下滑，然而房地产开发投资额一直保持着高速增长。
1988年海南岛成为中国第31个省级行政区，更一跃成为面积最大的经济特区，全国各地淘金者蜂拥而入，政府无节制批地，银行无控制放贷，炒房炒地开始狂热起来，1992年初邓小平南巡，随后提出的加快住房改革步伐让这个岛屿全面疯狂起来，房价也从1988年的1350元/平方米猛涨到1993年的7500元/平方米。1993年6月23日，时任国务院副总理朱镕基宣布终止房地产公司上市，全面控制银行资金进入房地产行业，次日国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施出台，银根全面紧缩，疯狂玩着“击鼓传花”投机行为的海南房地产热愕然而止，房地产泡沫破灭。
这一轮的房地产泡沫给海南带来了高达600多栋，超过1600万平方米的“烂尾楼”，闲置土地大18834公顷，也给海南经济发展沉重一击。从1999年开始，海南省用了整整7年时间才基本处置完积压房地产的工作。
经过10多年的修整，2006年前后，随着全国房地产市场升温，海南房地产市场才开始恢复增长。2010年1月海南国际旅游岛的规划通过审批，海南再现往日疯狂，众多投机投资者涌入，短短几个月时间，不少楼盘价格上涨了几千块，三亚楼盘更是出现“一周一价”，有钱都抢不到房的地步。有民间机构统计数据称几千亿的资金在几个月内涌入了海南房地产市场。
海南省统计局年度公报显示，2009年海南全省房屋销售面积为560.34万平方米，到2010年已涨至854万平方米，最新2013年达到1191.23万平方米，销售额1032.65亿元。
调政策 降纯商品房增经营性房地产
经历过一轮房地产泡沫破灭的海南面对此狂热不敢大意，为防止新的泡沫，海南在2010年1月中宣布暂停土地出让，此后全国楼市调控不断加大力度，海南市场也不免受到波及，2011年和2012年海南楼市销售面积增幅缩小到只有5%以内，市场有所回落。2013年随着全国市场开始回暖，楼盘价格的调整，海南市场成交量再次大幅上升，而均价则同比微跌，渐回理性。
“海南是国际旅游岛，但不是移民岛，也不是候鸟岛，也不是养老岛，更不是炒房岛”，在接受媒体采访时，海南现代管理研究院院长王毅武表示海南房地产主要存在两大问题，一是把民生房地产和旅游房地产混为一谈；二是政府在房地产发展方面的思路不清。
去年10月，海南省政府出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》（琼府〔2013〕68号），针对房地产市场存在结构不合理、产品品质不高、市场监管不到位等问题，为促进房地产市场持续健康发展，出台多个指导意见。
文件中针对市场结构问题，要求“适当降低纯商品住房开发的比例”，要从2012年的84.4%，到2017年末降至70%，并纳入市县考核指标体系，并提出积极发展与旅游业、当地特色产业及产业园区结合度高的度假酒店、疗养、康体养生等经营性房地产，适度发展酒店式公寓等高端旅居型产品，培育发展各种特色经营投资型房地产。另一方面，文件也强调了保障房的建设。
近期，海南政府宣布纯房地产项目不再列入全省重点项目，房地产项目原则上不享受省重点项目的特殊政策倾斜。
作为海南经济发展重要支柱之一的房地产，如何更好地促进海南国际旅游岛的发展，政府的政策调整似乎暗示着政府思路的改变，在顶着国际旅游岛的光环下，能否走向健康发展之路还有待时间的考验，套用最近的流行语，海南楼市要且行且珍惜。