基地愈大愈難整合 北市千坪都更案僅8%

房市示意图。记者朱曼宁／摄影

根据台北市都更处统计，截至2022年底为止，全市核定实施的都更案达535件，其中多半是基地面积介于1,000~2,000平方公尺（约302.5~605坪）的案件，达216件，占比逾4成，但逾5,000平方公尺（约1,512.5坪）的案件仅43件，占比最少，仅约8%，显示台北市大基地都更案难度高，故相对稀少。

台北市都更核定案件基地面积状态分布。资料来源／台湾房屋

台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚表示，老屋重建最大的难关就是人多嘴杂，所以基地规模愈大，涉及的住户愈多，推动难度也愈高；加上都更不仅行政流程冗长，容积奖励也须经审议徒增不确定性，导致整合期间易生变数，让业者对扩大基地规模兴致缺缺。

近期北市精华区最具代表性的大基地都更案，就是「DIAMOND TOWERS台北之星」，基地面积逾1500坪；根据台湾房屋观察，近十年台北市东区基地面积上千坪的百坪都更豪宅案，价格表现都颇亮眼，包括「润泰敦峰」、预售案「勤美璞真城仰」等，近两年成交单价介于172万元到255.5万元，其中社区18楼以上的高楼层户别，单价全在200万元以上，所以买家至少要有2亿元身家，才有机会入住市中心都更豪宅景观户。

张旭岚表示，都更豪宅价格水位高，主要有三大背景使然。第一为地段条件佳，都更宅地段皆属市中心精华区，地价不凡；第二，推案成本高，大基地都更案整合旷日废时，以「DIAMOND TOWERS台北之星」为例，前后整合超过时间超过25年，推升时间与金钱成本；第三，产品稀有性，大基地都更案数十年磨一剑，且豪宅规划设计多集结国内外名家打造，奠定不俗身价。

不过，也因为地属精华，部分市中心豪宅为了创造高度商业价值，会考虑以住商混合的复合式开发案来规划，对于出入低调，重视隐私的客层来说，可能会是考量点之一。

台湾房屋集团趋势中心资深经理陈定中指出，现今全台单价最高的都更宅，为国泰起家厝霖园大厦拆除重建的预售案「敦南霖园」，该案基地面积约330坪，顶楼户单价达280万元；由于「DIAMOND TOWERS台北之星」最高开价来到290万元，若中高楼层户别依照开价顺利成交，不仅将改写东区都更豪宅的价码水位，也可望刷新都更宅的价格天花板。

延伸阅读