从最难的下手 润泰新拿下千坪都更地

图、文/今周刊

台北市地价居高不下,都市更新成为中小型建商开发土地的重要管道,但是旷日废时的整合过程,也让很多建商视都更为畏途,而润泰创新却能在此时突破重围,在万华区完成台北市面积逾一千坪、开发时间最短的都更案。

撰文/梁任玮

「终于等到这一天了,我们一定住得到新厝!」五月十九日上午,台北市万华区东园国小旁一处都市更新案举行动土典礼,几位七旬老翁看着自己颓圮的老家即将进行改建,掩不住激动的心情,握着彼此的双手互道恭喜。

就在不久前,这里还是一片杂乱,荒废的老房子野草蔓生;如今透过都更,已整理得焕然一新,更将在两年半后变身为一栋规画一百八十五户、楼高二十六层,拥有五百余坪大片花园步道的崭新大楼「万花园」。

如果说,「楼低、屋老、地方正」是很多建商做都市更新的筛选标准,这个条件若放在有六三%的房子屋龄都已超过三十一年的台北市万华区,显然处处都是机会。

但在很多建商眼中,该区因房价偏低,并非首选。台北市政府都更处统计,近十年,万华都更申请案五十三件,但核定的仅三件,六%的核定比率在各行政区中为倒数第一。

就在外界不看好中,万花园却异军突起,只花一年十个月就整合完所有地主,创近五年北市都市更新面积超过一千坪开发时间最短的案例。幕后推手,正是都更新兵润泰创新。靠地缘关系拉近距离

擅长开发豪宅、投标台铁BOT与联合开发案的润泰创新,这几年在商用不动产市场布局大有斩获。目前手头上有松山车站南港车站BOT案、捷运内湖线内湖站及新庄线三重站的联合开发四大开发案。七月十九日,润泰集团转投资事业南山人寿更以二六八.八亿元标下信义计划世贸二馆,刷新国内地上权总价、每坪价格新高,惟独都更脚步落后。

近五年,润泰参与过的都更案超过十个,但进度不一,「要让社区里所有住户达成改建协议,并不是件容易的事!」润泰创新总经理简沧圳坦言,没想到,最令人惊讶、且最快完成的个案,竟是面积广达一千两百六十四坪,有七十六位地主的万花园案。

时间回到二○○七年夏天,当时润泰与中华电信合作开发台北市万华区德昌住宅案「万囍」,由于建材、施工品质高档,预售当时每坪成交价站上六十万元,创下万华地区新高价。这个建案吸引隔壁万大路地主吴德龙的注意,主动找上润泰整合他们的土地。

这块地原本是郑姓前台北市议员家族与另一大家族陈家的祖厝,随着后代开枝散叶,盖起公寓陆续卖给不同住户。

简沧圳接手后发现,这件案子背后颇为复杂。原来,早在二十年前即有建商陆续介入整合,也已插旗购入土地近百坪,如何以合理价格购回其土地,这是第一难。

此外,在润泰整合之前几个月,另一家新介入的建商已和其中最大的郑姓地主签了合建契约,占全案同意门槛近三○%,如何统合开发权利是第二难。

但是,「找人是最难的。」简沧圳说,很多房屋破旧到连屋主都住不下去了,早就已经搬去他处,如何找出分散在各处的地主,深深考验润泰土地开发人员功力

正当简沧圳苦思解决方法之际,他突然想起,公司内土地开发部建筑师李安宪从小就住在万华,透过他来整合,或许是一把开启地主心房的钥匙。

李安宪是老万华人,现在还住在万花园隔壁的「大都市花园」,巧合的是,他与吴德龙是许久没联络的小学、国中同学,这层地缘关系拉近了润泰与地主之间的距离。

「万华人比较团结,找到关键地主居间撮合很重要。」李安宪说,他打听到,代表陈家的地主叶乔松,是全案的关键人士,便透过吴德荣牵线,直接找叶乔松谈。以诚意打动关键地主

今年七十岁、家族在万花园基地共拥有一百二十九坪土地的叶乔松,见识过许多知名建商来谈都更,「有的建商一来就要我去餐厅吃饭,吃完饭就把合约书拿出来签。都更不是去便利商店矿泉水耶!打打电话、吃顿饭就想要我们拿出好几百坪的土地给你盖,未免也想得太简单了!」叶乔松对建商的猴急颇不以为然。

但润泰的作法令他改观,「一个礼拜跑七趟,与一个礼拜跑一次,就是不一样。」叶乔松说,有些建商谈一谈,发现很难,遇到挫折就打退堂鼓,只有润泰最勤快,一家一家挨门挨户去谈,把诚意拿出来。

除了动之以情,更重要的是帮地主创造价值。简沧圳表示,都更地主分配的权利价值有「协议合建」及「权利变换」两种,润泰采两案并行,让地主选择对他最有利的方式来做权利价值的分配,「这是对地主的让步及尊重。」地主也不必担心因为整合期太长,导致增值的利益均被建商拿走。

而且,润泰不只将土地交付银行信托,也采用营建资金专款专用及续建协助的信托机制,透过等同银行履约的保证,完全保障地主权益。

尤其,当时「万囍」案已开始预售,简沧圳说,万囍是中华电信与润泰创新合建案,至今仍为万华第一栋使用隔震工法的住宅,种种创新的规画,让地主重新思考,「连中华电信都选择润泰,为何地主不能?」

另一方面,为了重新定位万华区的房价,润泰向地主提出,万花园在结构工法上会采用「柱螺旋箍筋及一笔高耐震专利施工」,这项润泰的专利,可达到灌浆扎实和耐震效果,不仅为地主资产带来增值效益,也让住户住得安心。 …【全文请见今周刊814期 】 (尊重智慧财产权,如需转载请注明资料来源:今周刊 http://www.businesstoday.com.tw 谢谢!)■【热门推荐】 王文华:天啊,成功是如此无聊!