少又贵!北市千坪都更案仅8%专家曝高价3大关键

台北市大基地都更案物以稀为贵?图为都更示意图。图/本报资料照片

台北市大基地都更案物以稀为贵?根据台北市都更处统计,截至2022年底为止,全市核定实施的都更案达535件,其中多半是基地面积介于1,000~2,000平方公尺(约302.5~605坪)的案件,高达216件,占比逾4成,但逾5,000平方公尺(约1,512.5坪)的案件仅43件,占比最少,仅约8%,显示台北市大基地都更案难度高,故相对稀少。

台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚表示,老屋重建最大的难关就是「人多嘴杂」,所以基地规模愈大,涉及的住户愈多,推动难度也愈高;加上都更不仅行政流程冗长,容积奖励也须经审议徒增不确定性,导致整合期间易生变数,让业者对扩大基地规模兴致缺缺。

近期北市精华区最具代表性的大基地都更案,就是「DIAMOND TOWERS台北之星」,基地面积逾1,500坪;根据台湾房屋观察,近十年台北市东区基地面积上千坪的百坪都更豪宅案,价格表现都颇亮眼,包括「联合大于」、「润泰敦峰」及预售案「勤美璞真城仰」,近两年成交单价介于172万元到255.5万元,其中社区18楼以上的高楼层户别,单价全在200万元以上,所以买家至少要有2亿元身家,才有机会入住市中心都更豪宅景观户。

张旭岚表示,都更豪宅价格水位高,主要有三大背景使然。第一,「地段条件佳」,都更宅地段皆属市中心精华区,地价不凡;第二,「推案成本高」,大基地都更案整合旷日废时,以「DIAMOND TOWERS台北之星」为例,前后整合超过时间超过25年,推升时间与金钱成本;第三,「产品稀有性」,大基地都更案数十年磨一剑,且豪宅规划设计多集结国内外名家打造,奠定不俗身价。

不过,也因为地属精华,部分市中心豪宅为了创造高度商业价值,会考虑以住商混合的复合式开发案来规划,对于出入低调,重视隐私的客层来说,可能会是考量点之一。

台湾房屋集团趋势中心资深经理陈定中指出,现今全台单价最高的都更宅,为国泰起家厝霖园大厦拆除重建的预售案「敦南霖园」,该案基地面积约330坪,顶楼户单价达280万元;由于「DIAMOND TOWERS台北之星」最高开价来到290万元,若中高楼层户别依照开价顺利成交,不仅将改写东区都更豪宅的价码水位,也可望刷新都更宅的价格天花板。