降息循环启动！专家点名「多头趋势」：不动产、公用事业催油门

▲美国降息，投资专家认为将可降低不动产、公用事业的融资成本。（图／路透）

记者杨络悬／台北报导

降息循环启动不动产产业多头趋势，保德信指出，盘点各产业与美国十年期债券殖利率的相关性，以不动产的关联度最低，看好利率下滑将大幅降低不动产与公用事业的融资成本，有利相关企业获利成长，因此，今年来包括不动产、公用事业，屡屡获得市场上调获利预期。

PGIM全球精选不动产证券基金产品经理张国扬表示，历史资料显示，包括不动产、公用事业、必须消费、电信等产业与美债殖利率成相反走势，反映出当利率下行时，这些产业的表现往往能优先受惠。

事实上，统计自2000年以来，美国联准会（Fed）3次停止升息后1年、2年、3年及5年期间，不动产投资信托（REITs）平均报酬率皆有双位数以上的表现，但从本次升息循环最后一次升息起算，REITs成长性明显不如历史均值统计，预期降息启动后的后续补涨空间大。

▲各产业与美国十年期债券殖利率相关系数。（图／记者杨络悬制表）

张国扬说明，由于这波全球多头期间REITs涨幅相对落后，目前REITs与标普500（S&P 500）指数的相对本益比，低于近10年平均值接近两个标准差，本益比相比大盘明显折价，眼见未来利率环境有利于不动产业企业获利，现在正是良好切入相关类股的时机。

除了降息带来的优势，不动产在高龄化住宅成长、AI需求带动资料中心需求上升等趋势之下，相关REITs更受到资金瞩目。

张国扬分析，看好资料中心的需求高速成长，美国云端4巨头包括微软（Microsoft）、Google、Meta、亚马逊（Amazon）持续扩大AI及云端服务的投资金额，最新数据显示，全球资料中心新增租赁规模自去年下半年出现爆发式成长，并于今年上半年创下历史新高纪录，预期在AI军备竞赛延烧之下，资料中心REITs将持续受惠。

另在高龄需求住宅方面，张国扬指出，已开发国家大多面临不可避免的人口老化趋势，以美国为例，过去10年，80岁以上人口年复合增长率约为1.5%，但自2024至2030年之间，年复合成长率将加速上升至4.5%，预计到了2030年，美国高龄人口将逼近2,000万人水准，推升市场对于高龄住宅的需求快速攀升。

然而从供给面的角度来看，目前高龄住宅库存不足现有供应量的1%，显示供给严重不足，有利于维持租金价格。

张国扬认为，看好不动产现金流相对稳定、REITs营业收入成长具备抗景气循环特性，现阶段还有REITs子产业成长的优势契机，投资人不妨透过分散投资、灵活操作方式，达到降低投资组合风险，并网罗全球各类不动产商机。