陆港观盘－香港房市全面「撤辣」

陈茂波当时进行经济回顾、前瞻，及简单地提到香港将会继续吸引人才及资金来港后，随即宣布首项「为复苏增添有利条件」的措施。针对物业市场，即日起取消撤销所有住宅物业需求管理措施，即「撤辣」，住宅物业交易无须再缴付额外印花税（SSD）、买家印花税（BSD）和新住宅印花税（NRSD）。随后住宅物业交易只需要按照基本印花税阶，缴付从价印花税（AVD）。

过去香港的房市辣招，主要针对在房市炽热时增加非首置或非香港永久性居民置业的措施，以增加成本方式令需求降温。目前香港房市进入下行周期，先前的「炒风」显著降温，因此本次的「全面撤辣」可说是市场预期的范围之内。除了财政预算案公布的措施之外，香港金管局随后亦公布有关放宽住宅楼宇按揭的安排，如港币3,000万元以下的自用住宅按揭成数上调至7成，以及暂停实施物业按揭贷款假设利率上升200基点的压力测试要求。以上的措施均可提升市场需求端，但事实上对于香港房市发展有何影响呢？

首先在供应方面，香港房屋局会按季度公布私人住宅一手市场供应报告，截至去年12月，预计未来三至四年将会有大约10.9万个私人单位供应于市场，当中包括2万个已落成但未售出的单位、7.1万个建筑中及并未售出的单位，以及已批出住宅土地未来大约可提供1.8万个单位，可见后续将会有更多的楼盘流出市场，在供应角度或会令房价形成压力。

其次在成交方面，以过去12个月数据计（截至2024年1月）住宅楼宇买卖合约平均只有3,617件，一手平均只有949件，二手平均则为2,670件。表现较2022年月平均分别跌3.7％、跌7.8％及涨10.4％。整体住宅楼宇买卖合约件数依然下跌，近两年的合约成交趋势亦明显出现下行。虽「全面撤辣」有助提振交易，但同期一手住宅楼宇买卖只有1.14万，后续需要留意市场消化一手私房供应能力。

至于在利息成本方面，在最新金管局公布的2024年1月住宅按揭统计资料中显示继续以浮息为主要的按揭利率方案，但事实上浮息方案，在目前的1月香港银行同业拆息（H）+基点，普遍已触及最高利率限制，设于最优惠利率（P）-基点。因此利息压力能否得而舒缓仍视乎P利率变化。

整体而言，全面撤辣及香港金管局的措施虽然有助需求端改善，但利率压力依然存在。短期市场消化一手房供应的能力及发展商卖盘方式料将为主要影响房市发展方向的关键。但中长线而言，若住宅租金能回升，且抵押贷款利率下降，市场情绪或会改善。