万博旁现92㎡"迷你别墅" 吹风价4.5万/㎡起值得买吗?
本站房产原创报道 刚刚过去的国庆长假，要说哪个楼盘火爆出圈，非越秀和樾府莫属。以低于周边二手房的“白菜价”开盘，300多套新货“秒光”，这种不按常理出牌的操作，也让万博周边的几个新盘压力山大，保利悦公馆就是其中一个。
保利悦公馆售楼中心正在建造中
保利悦公馆是由去年年底保利拿下的番禺易兴地块开发而成。说起易兴地块，其土拍过程十分坎坷。该地块于去年5月挂牌，当时起拍价高达33838元/㎡，创下广州起拍楼面价新高，引起业界哗然，因地块素质一般要价过高最终流拍。后经规划调整，原用地面积由46446㎡增加至131906㎡，平均容积率从1.1提高至2.3，计容建面从36934.57㎡增加至244477㎡，足足是原来的7倍，起拍楼面价也从33838元/㎡降到了24268元/㎡（扣除政府回购房后），最终于去年12月，被保利以总价554474万元+自持比例20%拿下，今年9月，命名为保利悦公馆，开放了临时销售中心。
保利悦公馆分为南北两个地块
先来看区位，保利悦公馆位于番禺里仁洞村、金山工业园以及新光快速路之间，以新光快速为界分为南北两个大地块。其中北侧地块占地28836㎡，总建筑面积29124㎡，地块不规整，邻近金山工业园区，与“中国淘宝第一村”里仁洞村相邻。南侧地块占地74123㎡，总建筑面积207544㎡，紧靠金山谷、富豪山庄，不远处还有超级大盘祈福新村。
项目3公里内有汉溪长隆片区和万博商务区，东南侧5公里为市桥商圈，10公里内覆盖广州南站商务区和思科智慧城。紧靠新光快速出口，不堵车的情况通往珠江新城仅需半小时，周边还有广明高速，可接驳南沙快速、东新高速等，交通便利。地铁方面，距离3号线汉溪长隆站直线距离约3公里，距离在建的地铁22号线祈福新村站约2公里，都需要接驳。
首推92-99㎡小高层洋房
再来看产品。据销售介绍，项目将首推北侧地块共11栋洋房，户型面积段为92-99㎡，一梯两户，总货量296套。该地块容积率仅为1.01，限高24米，层高仅为4-6层，户型最大的亮点在于赠送面积多，比如购买一层可赠送5.5米高的地下室，二层赠送露台，六层则是赠送顶楼空中花园，实用率高。特别是一层，有花园有地下室，堪称迷你版别墅。
南侧地块也将同时推出一栋高层洋房，具体楼栋未知，户型主要包括95㎡三房和125㎡四房，其中95㎡三房户型属市场主流产品，125㎡四房为单边户，南北对流，实用率较高。
配套&规划：紧靠里仁洞村旧改
配套方面，北侧地块呈三角形，角尖位置为保利自持的公寓，自身基本无配套，只能依靠旁边的里仁洞村旧改；而南侧地块规划有幼儿园、泳池、公交车站等，靠近兴学路一侧配置有临街商铺，还可以与金山谷、富豪山庄共享配套，生活氛围较浓厚。医疗配套方面，地块2公里内有祈福医院，4公里有广东省妇幼保健院；教育配套则有公立的富豪山庄小学、九年一贯制金山谷学校以及私立的加拿大人学校，番禺机关幼儿园(东园）等。
再来看项目周边规划，里仁洞村旧改方案近日刚刚通过，这是越秀地产在广州的首个旧村改造项目，全面改造投资金额高达210亿元，是广州近年来改造金额最高的旧村改造项目。规划包括有96班的优质公立中学，佛山地铁4号线东延线规划预留里仁洞站和兴业大道站，打造245米标志性塔楼地标等，未来周边的配套会有一个大的改善。
整体而言，即将开售的北地块，缺点和优点都十分明显。缺点主要有3个：
1、紧靠里仁洞村、金山工业园，环境复杂，紧靠新光快速路，有噪音灰尘污染，且项目距离火烧岗垃圾填埋场直线距离只有2公里。
2、自身无配套，生活不便。一般而言，城中村旧改时间成本约在5-10年，里仁洞村规划虽好，但要耐心等待。
3、小区只配备了一所幼儿园，没有小学，周边大型小区多，学位紧张。
优点则是产品稀缺，目前华南板块已经找不到4-6层带电梯的小高层新房了；其次户型赠送面积多，洋房价住别墅，抛开配套因素，单就产品来说居住体验感还是不错的，对刚需来说有一定的吸引力。
价格：吹风价4.5-5万/平
至于价格，销售口径是“参考周边楼盘”，吹风价4.5-5万/平。距离保利悦公馆最近的是同一条路上的中国铁建花语岭南，两盘仅相隔约460米。花语岭南此前178-195㎡叠墅已开盘，总价约1200-1700万元/套，主推110-128㎡复式四房，三梯四户，带装修均价约4.8万/。此外板块内一手还有祈福缤纷汇在售部分尾货，现楼带装修4.1万/平。周边二手，招商金山谷3-3.8万/平；富豪山庄2.14-2.5万/平；祈福新村2.5-3.5万/平。
这个吹风价，在整个广州来说，对标的是科学城、老黄埔、鱼珠、广钢、万博等热门板块。就规划而言，上述几个板块的概念更强、配套更齐全、距离中心城区更近；再来跟同区域几个在售新盘对比：
珠江铂世湾：均价4.5万/㎡；优势：万博商务区旁、引进公立华附番小；
越秀和樾府：均价4.4-5.6万/㎡；优势：与万博核心商务区一路之隔、交通便利配套完善；
中国铁建花语岭南：均价4.8万/㎡；优势：复式产品实用率高；
保利悦公馆属于首开，在定价上可能会有优势，目前的吹风价同区和跨区比较略贵一点。如果在4.5万/㎡左右，刚需可以买，但如果超过4.8万/㎡，性价比就大打折扣了。大家可以对比下区域二手价格，根据自己的需求来进行选择。