南韩房价崩4成 台湾恐步后尘？专家揭3大差异：真相太残酷

首尔房价崩跌。（示意图／达志影像）

南韩房价过去几年涨势猛，首尔房价曾创下世界第二高，但从去年开启「跳楼」模式，根据韩媒报导，首尔部分公寓价格跌幅高达30%~40%，成交量更暴跌70%以上，引发市场讨论，台湾房价未来是否步入南韩后尘。台经院景气中心孙明德主任则分析，南韩跟台湾房地产至少有3大不同之处，不能相提并论。

根据《亚洲日报》报导，过去5年南韩整体房价大涨80%，2020年至2021年时，首尔涨幅更超越50%。但去年开始涨势反转，首尔房价下跌25%，部分社区公寓更大跌30%~40%，跌幅创历史新高，成交量也骤减超过70%。

台经院景气中心孙明德主任说，南韩的房地产，跟台湾有许多不一样的地方，包括高杠杆操作、房产证券化，因此让南韩房地产市值超过GDP（国内生产毛额）的5倍。再来是房东的差异，台湾是单纯的月租金，南韩则收取大笔押金炒作房地产，但因整体大环境不佳，加上升息使房贷利率飙升，让南韩房市只涨不跌的神话破灭。

值得关注的是，南韩独有的特殊租屋方式称为「全租房」，租客不需付租金，而是跟买房一样 ，付一大笔押金，押金约房价的3~8成，等合约到期后，房东需全数退还给租客。

孙明德提到，南韩的房东如果手上有20~30间房子，房贷支出暴增，而房价大跌，则让房东负债压力更大，甚至因此倒闭或违约，房东资金断链房客拿不回押金，进而导致当地房地产泡沫化。

而在关键房贷利率方面，孙明德则说，台湾才升1%，南韩则是台湾的4倍之多，种种因素导致南韩房价暴跌。

反观台湾，即使政府祭出平均地权条例、对特定地区（六都、新竹县市）自然人第2户购屋贷款祭出贷款7成的限制，但是房价却几乎不动如山，更别提会复制南韩经验。