认「房价短期难降」 昔空头总司令张金鹗：新青安应全盘检讨
记者项瀚／台北报导
前台北市副市长、前政大地政系教授张金鹗接受《ETtoday新闻云》专访。他认为，新青安表面上帮助年轻人买房，但却是一种「扭曲地负担得起」，到期后应该终止，并提出2大政府真正该努力的方向。另外针对9月央行重拳打房，他认为不至于打趴房市，毕竟过去许多投资客、建商赚饱饱，短期内难降价。
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▲前台北市副市长、前政大地政系教授张金鹗接受《ETtoday新闻云》专访。（图／记者项瀚摄）
前台北市副市长、前政大地政系教授张金鹗退休后，较少出现在媒体镜头前，近日他接受《ETtoday新闻云》专访，畅谈对近来国内房市的看法。
新青安是好政策吗？2026年7月31日截止时该继续吗？
张金鹗说：「这政策为什么出来？因为那时候（2023年8月）选举嘛，基本上是政治操作，民进党为了增加选票、对年轻人有更多吸引力，就把青安政策加码变成新青安，让年轻人变成『好像买得起』房子。」
张金鹗接着说：「新青安降低首购族利率，增加贷款年期与宽限期，这种补助型的政策只是一种『扭曲地负担得起』，而且在高房价的时间点，鼓励、补助年轻人买房是好事吗？所以有人说新青安是一裹了糖衣的毒药。」
张金鹗也认为新青安是这波房市上涨的主因之一，「新青安上路以前，房市已慢慢走下坡，但政策推出后吸引刚性购屋族，也吸引了投资客，市场再度变得火热，部分买盘即便无法使用新青安，但嗅到了房价续涨的氛围，不买白不买，持续涌入市场，进而形成自住、投资互相炒作的现象。」
张金鹗直言：「新青安是不是个好政策，要看是对谁，对想赚钱的人而言当然是好政策，但对于还是买不起房的人，或是在产业发展、市场健全的角度来看都是不利的，基本上新青安政策需要全面检讨，到期后也不该再继续实施。」
房价降到什么程度才合理？
张金鹗说：「房子是拿来住的，不是拿来赚钱的，政府该让房价变成一种『正常地负担得起』，得像我们年轻时候一样，受薪阶级，努力工作存个3~5年就买得起，但现在是在怎么努力都买不起，双北房价所得比却高达10几倍，不吃不喝10几年才买得起房。」
张金鹗认为：「政府该做的是让人民深信打炒房是玩真的，并使投资客全面退出市场，房屋去商品化，让大家觉得买房是一种无利可图的行为，不只短期买进卖出划不来，长期持有转卖也划不来。」
政府该如何抑制房价？
张金鹗认为，主要有2大方向该努力，「《平均地权条例》是重要的政策措施，尤其是重罚炒房，但该政策上路后却似有似无，市场上、网路上仍持续出现炒作氛围，甚至是『不怕买贵，就怕买不到』的焦虑恐慌心理，因此政府针对这块一定要大大加强稽核能力，抓到了就罚，并且公布出来，落实严查，才能起到遏阻力。」
第二是税制改革。张金鹗说：「当前国内房屋的持有成本，像是房屋税、地价税实在太低，实质税额是税基*税率，即使税率调高，但税基远低于市价，国外每年房屋持有税为房屋总价1%，而台湾连0.1%都不到，那当然把房子空在那边划算，终究还是会涨，房子也自然变成赚钱工具。」
▲9月19日央行祭出第七波选择性信用管制，让房地产业者哀声一片。（图／ET资料照）
央行第七波选择性信用管制是好政策吗？
张金鹗说：「选择性信用管制很好的政策，但不是长期政策，基本上只是针对当前发烧的市场进行降降温，降低金融性危机，此外他也认为该管制政策要一直持续，直到房价降到合理价，才有松绑的条件。」
央行第七波选择性信用管制会打垮房市吗？房价会跌吗？
张金鹗观察：「近年一波波选择性信用管制趋紧，确实让投资客减少，但并没有完全消除，且第七波选择性信用管制并不是史上最重打房，不至于把房市打趴。」
张金鹗认为：「第七波选择性信用管制上路后，市场量缩确定，而房价什么时候跌抓不准，事实上跌价的关键就是资金周转成本、降价成本之间的比较，这几年资本雄厚的许多投资客、建商业者口袋赚满满，在资金动能、资金周转能力还存在，成本低于降价行为的前提下，自然就不会降价。」
不过，张金鹗表示：「对于一些小建商、口袋不够深的投资客，或是产品与地段差的个案而言，可能就会开始出现危机，从零星个案价跌慢慢演变成骨牌效应，但这需要相当的一段时间。」
如何看待被网友称为「空头总司令」？
张金鹗说：「这称号实在有点不恰当，早期我因为看到了房价超涨、不合理，认为房价应该下跌，这背后是基于市场机制与理性判断来分析，且事实上我也没有一昧地看空房市，记得2003年时我也看准房市将慢慢好起来，认为房价将缓步走升。」
张金鹗强调：「我不主张年轻人该买房子、或不该买房子，重要的是你为了什么买房子？如果买房子带给你快乐，挑到好的物件、负担得起就买；但如果买房子是为了赚钱，或带给你压力与困扰，那大可不必。」
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