容积移转代金计价改采市价计算 高市公设地大掀涨风

高雄的公共设施保留用地，因高市府将改变建商进行容积移转的代金计价方式，在公设地愈来愈少，需求愈来愈多情况下，涨势恐难止歇。图／本报资料照片

高雄容积移转与公设地变动一览

高雄的公共设施保留用地，去年底、今年初每平方公尺售价，约公告土地现值的40％～42％，不过，因高市府将改变建商进行容积移转的代金计价方式，导致公设地价格涨至50％，零星地甚至飙至57％，政策变动驱动涨幅19％～25％，在公设地愈来愈少，需求愈来愈多情况下，涨势恐难止歇。

从事公设地买卖业者表示，高雄公设地在疫后2022～2023年间，因需求减少，售价约公告土地现值的30％～35％，直到去年底、今年初，逐步攀升到40％左右，现已续涨至53％，零星公设地甚至飙至57％。

高雄市不动产开发公会理事长陆炤廷表示，他听到价码喊到58％了，由于需求增加，高雄市的公共设施用地，未来恐怕将继续涨价，增加建商兴建大楼的成本。公设地直涨主要原因，就是容积移转代金计价，由土地公告现值计算，将改为以土地市价计算。

公设地的买卖以道路用地为主，此一设计系政府没有足够财源，用以收购公共设施用地，因此在建筑物兴建时，给予开发商容积奖励，开发商以收购的公设地作为相应的对价，捐赠给政府，取得更多的容积移转。

据指出，建商收购公设地几乎没停过，土地库存愈多的建商，需求公设地的量就愈大，以上市公司京城建设截至去年底的财报揭露显示，持有的公设地金额即高达28亿元左右。

行之多年的高雄容积移转运作模式是，容移50％以公设地抵换、50％以公告现值计价缴交代金。但此作法因违反「都市计划容积移转实施办法第9条之1」规定，内政部1月4日函文高雄市政府，要求容积移转50％以代金计价缴交的方式，必须以「市价」计算。

为降低冲击层面，建商希望高市府容移的新制，能全部改以公设地抵换，最差也不要低于70％，因为公告现值约只有市价的30％～40％，如果容积移转100％都以代金计价，并以土地市价计算，建商成本将飙高，导致公设地持续上扬。