商办洗牌蠢动 松动房东市场结构

高力国际业主代表服务部董事黄舒卫。（本人提供／王莫昀台北传真）

高力国际统计，不畏今年第1季台北市商办平均空置率持续走高，甚至到年底前还会续增一个百分点至6.7％，平均租金仍稳涨0.6％，进驻信义区的门槛已来到每月每坪3300元，顶办租金更达4376元。不可讳言，2018年以后商办新供给短缺，再加上《危老条例》上路之后，吸引老旧商办踏上都更、危老的活化之路，大砍20栋、10万坪以上的既有库存之余，史上最大投资台湾潮进一步扭曲供需失衡的现象，过去5年租金走扬、空置率下探3％的台湾奇迹，独步全球，「房东市场」的态势不言而喻，即便疫情期间都涨声不断。

然未来2年将出现超过20万坪的新大楼上市，供需关系将面临重新平衡的挑战。而0403这场25年以来的巨震，恐加速供需两端间的支点调整，ESG、价格则是调整新平衡结构的移动关键。被跷跷板拱起来、失重的大楼若未能在安全修缮、机能补强、设备更新、管理维护上面同步升级，短期固然在新增供给量有限且价格成本高的状况下，租客无处可逃，因此房东尚能安稳锁住租客，说不定还能依凭「现货为王」的寡占优势，收割最后一把韭菜，但2年后不但传统商圈将跃出40万坪生力军的拉力，更要慎防大直、南港、内湖、北士科等新兴聚落总数直逼百万坪，高规、低价的园区、总部级规格新大楼的逆袭，建议老商办业主必须正视面对重建、整建在中长期成本、效益、风险面的多重挑战。

目前台北市蛋黄区的七大办公商圈有超过60％的商办大楼是在2003版《混凝土结构设计规范》、2006年版《建筑物耐震设计规范》之前就完成设计、申请建照，甚至已经使用多年，不但耐震能力堪虑，而且建筑设计、建材选料、设备规格、施工品质的条件都有「先天不足」的缺陷。更重要的是，中央气象署地震测报中心统计4月地震合计1396个，其中规模6以上的地震共达6次，规模5至6的也有66次，强烈且频繁的地震正在对全台建筑进行压力测试，放大「后天失调」的不可逆危机。

在无有效、充足新供给的前提下，暂无企业逃生潮出现，但考量到未来营运稳定、招募顺利等条件，超前部署寻求搬迁到安全大楼的需求已然出现，且优先性远胜过去大楼升级、租金水准、商圈选择、区位偏好、资本支出折旧、组织调整、租约到期等因素，也使得大楼的耐震、应变、复原机制的良窳，成为大楼个别条件重新洗牌关键，间接强化「租新不租旧」、「买新不买旧」、「预租早鸟」、「以买代租」等趋势，加以高利率盘旋、打炒房政策、混合型工作型态兴起等外部因素推波助澜，一旦新大楼出现，安全阀一开，需求分化、快速流动，掏洗市中心、老商办租客，势必加重旧商办招商、经营的压力。

从公共安全、产业营运、环境升级等各面向来看，对一定屋龄以上的旧商业大楼进行强制性建物结构安全性能评估、耐震安检、补强评估，已是刻不容缓，不容再粉饰太平。没有人是局外人，主管机关、产业工会应自觉发起，并杜绝大楼以房价、成本为理由，绑架安全检测、资讯公开的陋习。建筑产业的进步不只是投资、收益金额的创新高，而是真正以买方、租客长久利益为核心，提供安全、便捷、舒适、永续，乃至尊荣的空间环境，当以上条件都俱足，才有理直气壮的定价话语权。