神话破灭 京沪明星学区房价跳水

受到少子化影响，过去只涨不跌的明星学校学区房，如今也出现崩跌的情况。图为示意图。 （中新社）

中国《第一财经》报导，「学区房过去一年价格狂降，几乎一个月一个报价！」近期一线城市市民反映，许多年来，京沪顶级学区房几乎是楼市中「不跌的神话」，就连二三十平方公尺的「老破小」最高都能卖到逾20万元╱平方公尺（人民币，下同）。不过2023年这种类型的学区房创下较高跌幅，甚至有社区成交价较过去高点跌了10万元╱平方公尺。

报导称，家长董纬近期很郁闷。2020年时，为让女儿未来进入好学校，他卖掉两房一厅的房子，置换成一套一室户「老破小」，因为对口当地「公办第一牛校」美誉的小学。当时花费近400万元，房子面积还不到40平方公尺，因房子太小，他又在公司附近租了一套两房一厅，暂时将学区房租出去，「以租养租」。这种操作模式叫做「占坑」，也就是以低总价购买一套顶级学区房，只为占住学位。

好景不常，2021年狂热的学区房市场，到2022年跌回董纬入手时价格。2023年「几乎每个月都在下跌，一个月一个价。」当时董纬买的价格，如今可买下同社区两室一厅。他懊悔地表示：「买早了！」

综合京沪两市学区房表现，一线城市顶级学区房过去一年价格走势可用「跳水」形容，跌幅大于普通类型住宅。

中原地产资深分析师卢文曦认为，过去高价学区房的本质是学区溢价叠加房价上涨预期，如今各地推出教育政策调控学区、大力发展集团化办学，顶级学区附加价值显著降低，加上2023年房子价格一路下跌，学区房自然跌得比普通房子厉害。

卢文曦分析，「过去，在对学区房的恶性炒作中，学区房价格早已偏离应有的价值，现在则处于合理回归的状态，价格跌下来很正常。」

卢文曦强调，出生人口减少，极大降低投资客炒作学区房的预期。「这并不意味着学区房未来就一文不值了，顶级学校仍然具备稀缺资源，还有一部分人在追求让子女去读好学校，这种需求是一直在的，但是过度炒作已经不存在了。」