深交所首批4只公募REITs将于5月31日发售
5月29日，证监会副主席李超在国际金融论坛2021年春季会议上表示，下一步，证监会将紧紧围绕“十四五”规划对资本市场的部署要求，进一步落实“建制度、不干预、零容忍”九字方针，促进资本市场更好发挥资源配置、风险缓释、政策传导、预期管理等方面的枢纽功能，在实现自身高质量发展的同时更好服务构建新发展格局。其中，“稳步推进基础设施领域公募REITs试点落地”被定为“建制度”方面的举措之一。
5月31日正式发售
截至5月27日，深交所首批4只基础设施公募REITs中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“首钢绿能”）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“盐港REIT”）、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“蛇口产园”）、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“广州广河”）已通过深交所网站陆续发布基金份额发售公告。4只基础设施证券投资基金（以下简称“公募REITs”）将于明日（5月31日）正式开售，6月1日结束募集，各类投资者将在募集期内认购基金份额并缴款。
公募REITs发行价格不是1元/份，而是根据询价情况市场化定价。首钢绿能最终发行价格确定为13.38元/份；盐港REIT最终发行价格确定为2.30元/份；蛇口产园最终发行价格确定为2.31元/份，广州广河最终发行价格确定为13.02元/份。专家认为，公募REITs的发行价格受到基础设施项目评估价值、发行份额等因素影响，不同项目发行价格的绝对值大小本身并不具备可比性。投资者应综合比较各项目基础设施项目评估价值、实际募集总规模（即发行份额乘以发行价格）、运营管理机构能力、未来现金流分派率等情况，合理审慎做出投资决策。
《证券日报》记者获悉，4只基础设施公募REITs总募集金额为143.71亿元，其中，战略配售比例均在60%及以上；网下投资者拟发售比例在16%-30%之间；就公众投资者拟发售比例及公众投资者认购额而言，首钢绿能为10%、1.34亿元，盐港REIT为12%、2.21亿元，蛇口产园为10%、2.08亿元，广州广河为5%、4.56亿元。
值得注意的是，根据发售公告，如果公众投资者在募集期内有效认购申请份额总额超过公众投资者的募集上限，将实行尾日比例配售，即在基金募集期内，最后一日前的有效认购申请全额确认成功，对最后一日的有效认购申请，根据剩余额度，予以比例配售；若预计募集首日有效认购申请全部确认后，本基金公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，公众发售部分的募集期将提前结束。因此，公募REITs募集期首日，即使公众投资者募集总规模达到或超过公众发售规模上限，所有提交了有效认购申请的公众投资者均可按比例获得配售，同时公众发售部分的募集期将提前结束。也就是说，如果公众投资者募集规模为10亿，却在募集期首日有100亿认购规模的话，每个投资者均能买到认购规模的1/10。这与新股网上申购采用的“摇号”制度有着显著不同。
理性看待公募REITs投资价值
对于市场较关心的公募REITs主要收益来源，专家表示，REITs通过募集众多投资者的资金，用于投资不动产资产来获得收益。与股票和债券相比，REITs具有相对中等风险、中等收益的特征。此外，公募REITs收益依赖于基础设施项目运营产生的收益，主要影响因素包括基础设施项目所属行业的平均收益水平、项目自身的运营情况等方面。
需要注意的是，公募REITs与股票、债券、普通公募基金均有所不同。其中，不同于股票，公募REITs具有多个特点：首先，公募REITs市场波动相对较小。公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限。其次，公募REITs收益的增长空间相对有限。从物业运营角度来看，出现物业收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。在此基础上，公募REITs具有较高的分红比例。公募REITs设有强制分红比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，收益分配机制相较股票更为严格。
不同于债券，公募REITs具有两大特点：一方面，公募REITs没有固定利息回报，其收益主要依靠资产本身的现金流产生能力，以及资产增值带来的份额价值提升预期，会有一定的变动。另一方面，公募REITs本息没有主体信用担保，依赖于资产本身的运营。
不同于普通公募基金，公募REITs具有三大特点：一是资金投向不同；二是收益来源不同；三是产品定位不同。
根据4只公募REITs发布的基金份额发售公告，就2021年现金流分派率、2022年现金流分派率而言，首钢绿能分别为8.52%、7.63%；盐港REIT分别为4.15%、4.40%；蛇口产园分别为4.39%、4.46%；广州广河分别为5.91%、6.87%。其中，可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。不过，上述预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。
投资者在比较不同项目时，不能单纯看现金流分派率这一个指标，因为现金流分派率可能与基础设施项目类型相关，一类是经营权类的项目（比如收费公路、污水垃圾处理等），另一类是产权类的项目（比如产业园区、仓储物流等）。特别的，对于基础设施项目类型为经营权的项目，由于经营权存在期限，存在基础设施项目价值逐年下降，到期可能趋于零的风险，因此经营权类项目基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还，其现金流分派率整体来看也可能略高于产权类的项目。
基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内方可卖出。也就是说，公募REITs成立之后只能通过二级市场买卖，届时需要注意基金的折溢价风险。此外，投资基础设施基金可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目运营风险、流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。专家建议，投资者在参与基础设施基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉基础设施基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
粤开证券首席市场分析师李兴对《证券日报》记者表示，虽然公募REITs产品投资门槛相对较低，同时基础建设项目关系国家大计，首批试点项目更是优中选优，风险整体可控。但广大投资者还是要注意其投资风险，应当理性投资，可以优先选择现金流相对稳定、底层资产信用较好的优质项目。
“考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动”。中金公司研究部向《证券日报》记者分析道，从境外市场来看，出现过部分REITs产品上市后类似股票大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，导致投资损失。
市场人士建议，公众投资者切不可怀有炒公募REITs“一夜暴富”的心态。“基础设施REITs是国际通行的配置资产，是典型的中等收益、中等风险金融产品。从国际经验看，基础设施REITs产品受市场因素影响出现收益大幅波动的情况较少。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的‘角色定位’”。
据了解，REITs产品上市初期，为维护市场交易秩序，保护投资者合法权益，交易所将对REITs产品交易重点监控，严厉打击异常交易和违法违规行为，广大投资者应树立风险意识，秉持价值投资、长期投资理念，依法合规参与交易，共同维护公募REITs市场运行的良好环境与生态。