實現居住正義 不只打炒房

赖清德总统在国庆演说中重申政府对于高房价问题的关切，强调「打炒房」政策的必要性，期望降低居住负担，实现居住正义。这一政策目标固然具有正当性，然而政策的实施面临多重挑战，且在具体措施的设计和执行上仍存在值得批判的问题，尤其是如何真正平衡抑制炒房与保障民生需求间的矛盾，成为政策成功与否的关键考验。

首先，中央银行于九月廿日推出的协处措施，反映了打炒房政策在执行过程中的弹性和妥协，但这些措施的设计和效能却存在显著的问题。针对继承房产的例外规定，政策允许因继承而取得的房屋及相关贷款不计入房贷限制，考量到家庭财务压力与实际情况，减少政策对民生的负面影响，却很可能成为投机者的回避工具。当投资者利用家庭关系或假造继承的名义来获取豁免，政策便失去了应有的严格和公平。因此，政府对这一豁免条件应设立更具约束力的审查机制，而非让政策成为炒房者规避监管的漏洞。

其次，针对有实质换屋需求的民众，允许换屋者在切结协议后一年内完成原有房屋的出售，可享有贷款的豁免，然而在实际执行中可能会引发执法困难。一些借款人可能会利用法律技术来规避出售承诺，切结协议本身在法律约束力上的强度是否足够，以及金融机构在监督借款人履行协议时的责任范围和力度，都可能影响政策的落实效果。未来政策应增加对违约行为的惩罚措施，例如更高的违约罚款或限制未来的贷款申请，以提高借款人履行义务的积极性。

再者，预售屋及成屋的贷款豁免规定，虽然考量到年轻购屋者和首购族的需求，试图减轻政策对他们置产的影响，然这样的措施也可能间接刺激房市需求，导致房价进一步上升，甚至激发更多投资性购屋行为。因此，政府在制定这类豁免政策时，应同时考虑其对市场需求的刺激作用，并搭配其他抑制需求的措施，例如提高高价住宅的税率或增加投机房屋的持有成本，以避免市场出现不合理的需求上升。

此外，居住正义的实现并不仅限于打击炒房行为。真正的居住正义应包括多层次的政策设计，如提供更多社会住宅、增加租赁补贴及推动租购并行的居住选择。现行的打炒房政策仍集中于抑制房市投机，并未充分顾及其他结构性问题，例如土地资源的集中。增加社会住宅供应和鼓励租赁市场发展，才能真正达到减缓房价上涨压力、实现居住正义的目标。

此外，政策在实施过程中的公平问题也值得探讨。如何在政策上对不同收入群体进行差异化对待，避免打炒房措施对某些群体造成过度限制，也是政策制定者需要面对的课题。

综合来看，赖总统的国庆演说表达了政府对高房价问题的关切及打炒房的决心，但仍有许多需要改进之处。央行的信用管制措施虽然具体，但这些措施的弹性设计也带来执行上的挑战。政府应确保政策能真正针对投机行为，而不会对正常的居住需求造成不当的干扰。政策应注重更全面的居住政策规画，不仅限于打击炒房，多管齐下才能真正实现居住正义，让每个国民都能享有合理的居住环境和生活品质。