實現居住正義 不只打炒房
赖清德总统在国庆演说中重申政府对于高房价问题的关切,强调「打炒房」政策的必要性,期望降低居住负担,实现居住正义。这一政策目标固然具有正当性,然而政策的实施面临多重挑战,且在具体措施的设计和执行上仍存在值得批判的问题,尤其是如何真正平衡抑制炒房与保障民生需求间的矛盾,成为政策成功与否的关键考验。
首先,中央银行于九月廿日推出的协处措施,反映了打炒房政策在执行过程中的弹性和妥协,但这些措施的设计和效能却存在显著的问题。针对继承房产的例外规定,政策允许因继承而取得的房屋及相关贷款不计入房贷限制,考量到家庭财务压力与实际情况,减少政策对民生的负面影响,却很可能成为投机者的回避工具。当投资者利用家庭关系或假造继承的名义来获取豁免,政策便失去了应有的严格和公平。因此,政府对这一豁免条件应设立更具约束力的审查机制,而非让政策成为炒房者规避监管的漏洞。
其次,针对有实质换屋需求的民众,允许换屋者在切结协议后一年内完成原有房屋的出售,可享有贷款的豁免,然而在实际执行中可能会引发执法困难。一些借款人可能会利用法律技术来规避出售承诺,切结协议本身在法律约束力上的强度是否足够,以及金融机构在监督借款人履行协议时的责任范围和力度,都可能影响政策的落实效果。未来政策应增加对违约行为的惩罚措施,例如更高的违约罚款或限制未来的贷款申请,以提高借款人履行义务的积极性。
再者,预售屋及成屋的贷款豁免规定,虽然考量到年轻购屋者和首购族的需求,试图减轻政策对他们置产的影响,然这样的措施也可能间接刺激房市需求,导致房价进一步上升,甚至激发更多投资性购屋行为。因此,政府在制定这类豁免政策时,应同时考虑其对市场需求的刺激作用,并搭配其他抑制需求的措施,例如提高高价住宅的税率或增加投机房屋的持有成本,以避免市场出现不合理的需求上升。
此外,居住正义的实现并不仅限于打击炒房行为。真正的居住正义应包括多层次的政策设计,如提供更多社会住宅、增加租赁补贴及推动租购并行的居住选择。现行的打炒房政策仍集中于抑制房市投机,并未充分顾及其他结构性问题,例如土地资源的集中。增加社会住宅供应和鼓励租赁市场发展,才能真正达到减缓房价上涨压力、实现居住正义的目标。
此外,政策在实施过程中的公平问题也值得探讨。如何在政策上对不同收入群体进行差异化对待,避免打炒房措施对某些群体造成过度限制,也是政策制定者需要面对的课题。
综合来看,赖总统的国庆演说表达了政府对高房价问题的关切及打炒房的决心,但仍有许多需要改进之处。央行的信用管制措施虽然具体,但这些措施的弹性设计也带来执行上的挑战。政府应确保政策能真正针对投机行为,而不会对正常的居住需求造成不当的干扰。政策应注重更全面的居住政策规画,不仅限于打击炒房,多管齐下才能真正实现居住正义,让每个国民都能享有合理的居住环境和生活品质。