通膨、低率、自住买盘 房价难跌

中国文化大学土地资源学系兼任助理教授李尚华

行为经济学研究中，最常探讨的主题即为股市投资者追高杀低从众心理。投资者通常在股票大涨时买进股票；股票大跌时则惊慌失措卖出持股，此行为即为股市羊群效应。在通膨预期心理发酵及房贷利率历史新低的情况下，预售屋市场追高的羊群效应似乎俨然成形。不过在政府对房市实施一连串管制政策后，购屋族群已发生本质上变化，即使未来央行调升利率后，房地产市场发生杀低的羊群效应可能性似乎不高，房价短期易涨难跌。

总体经济理论中，中央银行通常透过调高利率的手段抑制高通膨，然而，美国FED透过调降利率及进行大规模QE手段，促成通货膨涨并带动经济成长，形成现阶段高通膨、低利率的奇特现象。台湾情况亦是如此，通膨升温，营造成本上涨，建商为反应成本而调涨房价，然央行为提振疫情后的经济，利率却纹风不动，房贷利率亦来到史上新低。因通膨反应原物料成本的房价上涨效应，加深购屋者预期通膨心理，更伴随低利率增强买房意愿，促成从众买盘行为。

股票市场容易发生追高杀低行为，主因股票交割容易，及大部份为投资需求的短期买盘，较少长期持有买盘。然而，现今房地产市场中，在内政部、财政部及中央银行分别针对交易安全（平均地权条例修法）、短期投资（房地合一税），及房贷差别利率与差别成数（央行）进行管控，杜绝「炒房」后，投资需求买盘几乎已退出市场。

回顾过去几次通膨（如民国63年、78年及96年）吸引投资客进场炒作房地产，造成房价上涨，然而，通常在央行调升利率后，经济由热转冷，房价即迈入修正。但此波通膨对房价的影响与前几次不同的地方为，房市在政策强力介入下，买盘由投资客转为首购自住客。也就是说，支撑此波房市上涨的主要因素为自住需求，房地产需求市场的体质似乎较过去更健康。

房市出现从众买盘的羊群效应已发生，央行为抑制通膨调升利率是必然趋势，然，未来是否会发生从众卖盘的羊群效应造成房价下跌？我们认为，房市购屋族群已由投资需求转为以首购为主的自住需求族群，当房市的需求由假性需求转变为真实需求后，即使未来利率调升，真实需求退出市场的比例绝对低于假性需求，房价至多短期小幅修正。可以预见未来台湾房价几乎易涨难跌。