虛坪改革後房市走勢如何？李同榮：對房價影響有限

房市示意图。记者朱曼宁／摄影

争议已久实坪制或虚坪改革终有定案，内政部长林右昌日前宣布虚坪改革方案，未来公设比可降低至25％～30。房市趋势专家李同荣认为，实坪或虚坪改革，在总价主导的刚需市场机制下，都对房价涨跌产生不了实质性的影响。

内政部宣布的虚坪改革有两大策略，第一，改进停车空间，重新定义为「专有部分」并有「独立产权」。第二，改进容积计算，将「一般电梯」改放到免计容积，同时增订管委会空间以总容积1％为标准。

李同荣分析，往后建商在总兴建面积不受影响之下，虚坪灌水的公设就不复存在，尤其没买车位的人将不必负担车道空间的公设。另外对于免计容积的管委会空间增订以总容积1％为标准，并保障小基地至少20平方公尺的空间需求，不足可补差额，但不得超过100平方公尺，也就是说，未来社区管委会空间将落在6至30坪。

而将一般电梯从现行的「应计容积」改为「免计容积」，不必要且灌水的公设项目将被删除，同时，并针对必要的公设强化分项标准审查，如此一来，未来新建大厦依土地面积大小，可以缩小公设5%-10%，也可以达到实值公设标准的合理化。

不过，公设比降低后，对房价涨跌是否有影响。李同荣认为，两大因素下对整体房价的走势影响非常有限。

第一，整体市场总价不变，单价微调：目前房市处技术面高档，总价主导刚需市场，在市场机制运作下，虚坪改革影响不到刚需市场需求强劲地区总价，也就是说大部分市场在总价不变下，部分市场单价可能微调，对房价涨跌不受影响。

第二，部分超涨区单价不变，总价微调：目前全台部分超涨区域房市总价已到刚需接受的天花板，这些区域的房价原本开始微幅松动，若要维持总价，单价若拉高，敏感度会较强，因此可能会微幅影响总价的下修，也就是在公设缩水变动下，单价不变，总价会微调，但这不代表是政策影响，而是这些区域本来就随市场机制在调整总价。

李同荣强调，内政部虚垀改革已排除需投入庞大人力、物力、财力的实坪制，采取虚坪改革可针对虚坪灌水问题大幅改善，政策值得肯定，实坪制与虚坪改革熟优，其实就取决于「公设加值的合理化」与「资讯揭露的透明化」两大关键，前项政策已订，后项资讯透明化政策尚待政府更费心思。