虛坪改革定案房價會如何？李同榮：有兩種變化

房市示意图。记者游智文摄影

争议已久实坪制或虚坪改革终有定案，内政部长林右昌昨宣布采虚坪改革方案，未来公设比可降低至25％～30％。不过房市趋势专家李同荣表示，在总价主导的刚需市场下，无论实坪制或虚坪改革，都对房价涨跌产生不了实质影响。

内政部宣布的虚坪改革有两大策略，一、改进停车空间，重新定义为「专有部分」并有「独立产权」。第二、改进容积计算，将「一般电梯」改放到免计容积，同时增订管委会空间以总容积1％为标准。

李同荣分析，往后建商在总兴建面积不受影响之下，虚坪灌水的公设就不复存在，尤其没买车位的人将不必负担车道空间的公设。另外对于免计容积的管委会空间增订以总容积1％为标准，并保障小基地至少20平方公尺的空间需求，不足可补差额，但不得超过100平方公尺，也就是说，未来社区管委会空间将落在6至30坪。

而将一般电梯从现行的「应计容积」改为「免计容积」，不必要且灌水的公设项目将被删除，同时，并针对必要的公设强化分项标准审查，如此一来，未来新建大厦依土地面积大小，可以缩小公设5%-10%，也可以达到实值公设标准的合理化。

虽然公设比可降低，但是否会影响房价涨跌？李同荣认为会出现两种变化，但对整体房价走势影响非常有限：

一、整体市场总价不变，单价微调：目前房市处技术面高档，总价主导刚需市场，在市场机制运作下，虚坪改革影响不到刚需市场需求强劲地区总价，也就是说大部分市场在总价不变下，部分市场单价可能微调，对房价涨跌不受影响。

二、部分超涨区单价不变，总价微调：目前全台部分超涨区域房市总价已到刚需接受的天花板，这些区域的房价原本开始微幅松动，若要维持总价，单价若拉高，敏感度会较强，因此可能会微幅影响总价的下修，也就是在公设缩水变动下，单价不变，总价会微调，但这不代表是政策影响，而是这些区域本来就随市场机制在调整总价。

李同荣表示，不少人认为实施实坪制，房价就会下跌，但房价涨跌有很多结构与要素，雨遮露台不登记不计价后，房价也并未因此下跌，证明登记方式不同是无法影响市场机制与房价涨跌。

他表示，实坪制虽有单价资讯透明化与防止公设灌水的优点，但若贸然提出将产生很多后遗症，包括旧制登记九百万户全面翻新，全民资产缩水、政府税收也大幅剧减三成以上。

而若采新制旧制一刀切翻新，恐造成新旧单价的价格揭露更混，购屋者更弄不清新旧单价落差，无所适从，不但房价不受影响，新旧誊本资讯将可能更混淆不透明，同时也耗费大量公帑与社会成本。

为解决虚坪灌水不合理问题并兼顾实坪制资讯透明化的优点，李同荣表示，他认同林右昌部长上述虚坪改革措施，他同时建言，应该强化实价登录的资讯揭露更透明化，于实价登录中，扣除公设后计算总价除以实坪的单价，并予详列揭露，以达实坪单价揭露资讯透明化的效果，让购屋者更清楚买到多少实坪？多少公设？多少实坪的单价？这样民众自然会认同虚坪改革制度的好处，虚坪改革就会达到「公设合理化与资讯透明化」的实质宏效。