「虛坪改革」改什麼？是否對房價有影響？未來新建案將有2大變化

对于朝向实坪制所提出的「虚坪改革」，在房市各项议题中已讨论多年。房市示意图。报系资料照／记者朱曼宁摄影

台湾房市特有的虚坪议题，在房价走势高涨之际，民众深感一样的钱，买房只会「愈买愈小」，动辄30％、40％的高设比成为买房时关注重点。内政部为解决问题，再次启动「虚坪改革」，未来将对新建案有什么影响？

对于朝向实坪制所提出的「虚坪改革」，在房市各项议题中已讨论多年，一直未有实质进展，内政部长林右昌日前提出「虚坪改革」草案，让虚坪改革往前推进。

虚坪改革改什么？停车位、管委会空间将有变革

过去，建案的法定停车空间被列为「共有部分」，不少建商会将车道登记为公设，因此，无论有没有购买车位都必须负担车道公设，除了有买车位的购屋者付了车位的钱，同时要再负担车道公设外，未购买车位的购屋，同样也负担了车道公设。

在最新出炉的虚坪改革草案中，停车空间与居住公设明确划分，没买停车位的人不用负担停车空间，法定停车空间改为「专有部分」，且有独立权状，对购屋者来说，负担变得更加公平合理。

其次，根据现有的免计容积项目规定，包括梯间、机电设备、安全梯、管理委员会使用空间等，虽然列为容积免计项目，且免计容积合计不得超过该层楼地板面积的15％。

虽然这些公设并不会占用建物的容积额度，但是，也有部分建商常将以管委会空间名义，包装成非必要的娱乐交谊、健身房等公共设施，将15％的额度用满。这也导致市面上的多数建案公设比高居不下，民众也难有选择空间。

在改革方案中，也预计修正《建筑技术规则》，将原本为应计容积的一般电梯改列为免计容积的项目计算，同时也限缩被列为免计容积的「管委会空间」，以总容积1％为标准，也保障小基地至少20平方公尺的空间需求，不足可补差额，但不得超过100平方公尺。

这也代表，未来社区管委会空间将落在6至30坪，不必要且灌水的公设项目将被删除。林右昌指出，依照改革方案，预计公设比将可有效降低5至10％初估新建案的住宅公设比可降至25至30％，同样的购屋金额，民众买新建案时可享有更多的使用室内坪数。

过去，建案的法定停车空间被列为「共有部分」，不少建商会将车道登记为公设。报系资料照。

虚坪改革是否会影响房价？

未来虚坪改革可望解决过去公设灌水的疑虑，不过，是否会对房价造成影响？

吉家网董事长李同荣分析，房市目前处于技术面高档，总价主导刚需市场，在市场机制运作下，虚坪改革并不会影响市场需求强劲地区的总价，也因此并不影响大部分市场的涨跌，虽然部分市场单价可能微调，但并不造成对整体市场的影响。

另外，全台部分超涨区域的房市总价，也来到刚性需求的天花板，预期未来会有微幅松动，不过，公设比降低并不影响到单价的变化，因此若房价有松动现象也并非政策影响。

李同荣也强调，内政部虚垀改革已排除需投入庞大人力、物力、财力的实坪制，采取虚坪改革可针对虚坪灌水问题大幅改善，政策值得肯定，实坪制与虚坪改革熟优，其实就取决于「公设加值的合理化」与「资讯揭露的透明化」两大关键，前项政策已订，后项资讯透明化政策尚待政府更费心思。

（本文出自2024.03.10《远见》网站，未经同意禁止转载。）