广州造城悬疑:这么多新城,东部山水新城排第几？

【前言】

近年来，广州出台了数以十计的新城或区域规划方案，包括广州国际金融城、白云新城、天河智慧城、花地生态城、海珠生态城、广州国际健康产业城、空港经济区、广钢新城、国际创新城、东部山水新城、南沙滨海新城等等，掀起全新一轮造城运动热潮。

2015年，广州造城运动继续向前推进，四大区域成为城中焦点：增城从化撤市设区、萝岗划入黄埔区，打造东部山水新城；南沙自贸区挂牌，建设滨海新城；国际金融城、琶洲区域大批地块成功出让，与珠江新城共同组成广州泛CBD区域；广钢、广纸、广船三大明星旧改项目顺利推进，一江两岸三城新居住板块格局形成。

如此大跃进式的造城运动，将给广州这四大新城带来什么变化？让我们拨开迷雾，见证美好的“画饼”背后的真相。

文/梁爽

“东部山水新城？我们现在不怎么提这个概念了。”今年1月，本站房产在某个场合遇到一位相识的公务员，向他询问区域发展动向，得到这样的回答。

过去几年间，“东部山水新城”作为政府重点打造的“新城”，频繁出现在增城、萝岗、黄埔的政府文件中，科学城、教育城、中新知识城、长岭居、新塘……广州东部的楼市热点区域，都属于东部山水新城范畴。新城概念的弱化，背后有何玄机？

这要结合两个背景来看：2015年，广州行政区划调整完成，东部区域发生较大变化，昔日的增城市并入广州，萝岗和黄埔也合并成为新的黄埔区；此外，反腐运动加上区划调整需要，广州从市到区的政府班子都有大“换血”。在此过程中，许多过往的“新城”不再被提起，东部山水新城的说法也被弱化。

“一朝天子一朝臣”。如今，正值“十三五”规划出台之际，广州东部未来将继续延续“东部山水新城”的造城理念，又或是将发生调整？目前暂没有明确的提法。

可以确定的是，不论广州东部的“造城”计划是否生变，进度会加快还是放缓，这片区域有较好的发展潜质。正如一位专家对本站房产所言：“东部可能会有新的城出来……不论未来是否保留重点发展东部的计划，这边始终是广州未来的发展方向。”

新城概念“失宠”？

东部山水新城的概念，最早见于2012年初的广州市委全会上。当时，上任广州市委书记不到两个月的万庆良提出“1个都会区、2个新城区（南沙滨海新城、东部山水新城）、3个副中心（花都、增城、从化）”的城市发展思路，被简称为“123”城市功能布局。2013年又加入9个“新城”，形成广州遍地造城的景象。

其中，跟南沙并列为两大新城区的东部山水新城被定位为“广州东部宜居新城区”，建设用地规模为175.2平方公里，根据规划，到2020年人口规模达到170万人。顾名思义，这个新城的特点是依山傍水、生态良好，广州市政府要求逐步退出高污染、高能耗的传统制造业，重点发展研发、生产、创意、影视、运动、旅游、娱乐、商务和教育等九大核心功能。

东部“造城”计划由当时的萝岗区政府和增城市政府分头实施。萝岗区重点建设中新知识城、科学城、长岭居，其中前两个“城”主要承担创意、科技、研发等高端产业功能，知识城还计划引入中山大学国际健康医疗研究中心，长岭居则主要承担居住和生活配套功能，而且作为东部山水新城的宜居宜业“示范区”来打造；至于增城市，重点建设广州教育城。

楼市跟着规划走。在政府的重视下，地铁、公路、教育、医疗等配套都被装入东部山水新城规划之中，也吸引了诸多开发商和购房者。广州楼市进入“东部时间”。

随着2014年万庆良被纪委调查，他在任期间提出的一些设想逐渐淡出官方文件。在“123”规划布局的两大新城之中，有自贸区光环加持的南沙地位受影响不大，即使不提“滨海新城”，南沙也是广州市发展重心；而东部山水新城的未来，则面临比较大的不确定性。

“东部可能还会提出新的’城’、新的理念。”不止一位研究广州城市发展的专家向本站房产表示，规划调整是必然的，“一些提法会有改变”，但现在还没有确定。从流程来讲，要等广州市定下“十三五”计划后，规划会相应调整，之后在房地产领域会体现在土地供应的变化。

不论未来规划定位如何变，又有什么样的“新城”理念出现，东部是广州城市未来的拓展方向，不太可能“失宠”。只不过，新的政府班子是否把足够多的重心和配套资源放在东部，会直接影响未来东部“造城”进度的快慢。

从睡城、工业区到宜居宜业：15年造城理念更迭

东部是怎么一步步成为广州城市拓展重心的？

如今科学城、知识城、长岭居、教育城四个板块作为东部楼市热点，各有特点却互动不足，东部建设重点不够突出，造城进度不及预期。这种局面又是怎么形成的？

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长彭澎介绍，广州东部的发展，经历了三个时期。

第一个时期，是以增城碧桂园凤凰城为代表的“大盘时期”。2000年前后，广园快速路的开通，带动了“广园东板块”的发展。增城新塘板块和萝岗区的科学城板块迎来开发期。但是，作为当时广州“东进”的重点，被称为广东“硅谷”的科学城，在1998年正式奠基后一度陷入沉寂，反而被“南拓”的番禺华南板块抢尽风头，华南五虎在那儿风生水起。

第二个时期，以科学城的重新崛起为标志。2005年萝岗正式立区，科学城的窘境有所缓解。2008年，时任广东省委书记的汪洋视察萝岗后表示：广州科学城代表了广东的未来。高新企业的进驻、国家对于该区域企业的扶持，吸引了大量高新人才择业于此，随着经济的发展，居住需求的不断扩大。2007年至2012年，品牌开发商开始较频繁地在科学城拿地，雅居乐、越秀地产、万科、保利等大型房企都稳扎于此，2012年起，科学城板块的兴起带动整个原萝岗一手住宅成交面积的飙升。经过10多年的发展，科学城终于成为萝岗区最成熟的置业板块。当然，这种成熟是相对的，科学城属于广州开发区的重要组成部分，产业先行，公建配套跟不上，居住氛围不浓，建成了番禺“睡城”的反面——许多人白天在此上班，晚上在别处居住。

紧接着，中新知识城的兴起，带来了东部发展的第三个时期：宜居宜业的新“造城”理念。知识城是“苏州工业园”、“天津生态城”之后，中国与新加坡合作开发的第三个大型项目，2010年初起步，2013年公布《中新广州知识城主城区、北起步区控制性详细规划》，到2015年还调整了规划。而根据规划，知识城到2020年初步成为“世界知识经济高地”。

高姿态面市的知识城，在规划上试图避免以往华南板块和科学城板块的弯路，引入新加坡的智慧低碳城市理念，更注重城市功能布局和产城融合。除了跟新加坡共建产业园、办事处、研究院，推动知识城的招商引资和产业发展之外，中新知识城的“洋气”还体现在“综合管沟系统”上。这个长达14.5公里的大型地下管沟系统，将知识城的电力、电信、自来水、污水、热力、交通信号控制、消防等城市所需的各种线路都统一到管沟系统中，为知识城未来建成智慧低碳城市打下了良好的基础

在中新知识城兴建的同时，2012年，广州市将增城、萝岗、黄埔、从化等东部的一些区域包装成“东部山水新城”，上述的科学城、知识城被装入同一个新城概念，同时新增长岭居和广州教育城两大重点板块，长岭居还要作为宜居宜业示范区来打造。这就形成了广州东部“多点开花”的现状。

政府支持几何？东部定位之惑

虽然已赶超番禺成为城中置业热点，但若要真正聚集人气，不成为空城，除了产业跟上，还需要生活配套补足。由于不再走过去“大盘模式”的老路，生活配套不能靠开发商，唯有靠政府。

目前看来，政府并非不重视，只是程度不及南沙等区域，而且整个东部发展稍显分散，尚未形成一个明显的核心。

“东部从一开始就被政府规划垄断了土地资源，土地以市场价格拍卖，开发商一小块一小块地拿地，成本高，因此发展进程也肯定比当年的走大盘模式的番禺慢。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说，对开发商而言，新兴的长岭居、知识城等板块，土地成本较高，而且地块出让面积小，过去低地价、大规模的模式不可能复制，开发难度增大。因此，虽然东部相对广州中心城区而言依然是房价洼地，但对刚需买家来说，此区域打造的项目属于中高档次，置业门槛相对较高。

配套方面，东部虽然有21号线、13号线等地铁线路正在“上轨道”，让东部居民盼了又盼，东部诸多楼盘也以此为宣传点。但赵卓文指出，东部地铁的里程数和密度不及南边高，其他基础设施“缺的挺多”，建设进程不温不火，政府发展思路不够清晰。

“东部肯定要走出新模式。政府不能光卖地，还要让人住下来，”赵卓文指出，目前东部包括较为成熟的科学城在内，人们买了房也不愿意过去住，有成为空城的倾向，“东部要想发展，除了开发商的市场行为，我认为政府应该加强中低端住房的支持，例如保障房等，吸引大学生住两三年后，有收入再买房，这才能让人真正住下来。东部要加强配套，政府、市场联动，而且产品更均衡。”

要加强东部各板块的联系，彭澎的建议是，把长岭居定位为“东部cbd”，发展商务配套功能，补充东部缺乏的配套和商务中心功能，让各板块形成合力。

“不过总的来说，广州要造太多城了，根本顾不过来。目前还有大学城、国际创新城、南站cbd，都是热点，根本不知道哪个板块可以成熟起来。南沙从霍英东时期开始建设至今快三十年了，现在才开始明显起步，东部没有五年十年能成熟吗？”

彭澎此问，不仅仅是东部山水新城的发展之惑，也是广州各大新城新区之惑。