央行打房受害者！换屋、继承变「非首购」 解套秘笈曝光

（图／今周刊提供）

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央行第七波选择性信用管制上路，意在打击炒房投资客，却冲击有实际换屋需求的民众，对此房市专家教战四种因应策略、两种申贷管道，民众可多评估比较。

「我们要给投资客一个教训，不是你要贷多少就贷多少！」为了打炒房，央行祭出被称为「史上最狠」的信用管制措施，尽管央行总裁杨金龙这番宣战，锁定目标是房市投资客，但业界认为，换屋族同样受到「金龙海啸」波及。

简单说，在央行新措施下，不仅全国第二户以上购屋贷款成数一律降至五成以下，就连名下有房者的第一户购屋贷款，也无法适用宽限期；台湾房屋集团趋势中心执行长张旭岚就指出，除了适用新青安的首购族外，其他有购屋需求者几乎皆受牵动，且对「换屋族」的影响不低。

就目前状况看，影响也非短期间能消弭。

首先，杨金龙表示，未来将持续检视银行不动产贷款集中度是否回落，观察期「至少一年」。再者，由于先前房市价量齐扬时，不少买家房贷均有使用宽限期，造成银行回收资金时间拉长，所以短期内授信水位大幅回落的机会有限，估计需要1至3年时间逐步调整。有自住购屋需求的民众，确实必须备好应对方案。

先卖后买才享有宽限期

先就换屋族来说，根据新规范，只要名下有房，就无法适用宽限期。张旭岚表示，换屋族若名下有房，但买新屋仍希望享有宽限期，必须「先卖后买」，若实务上两笔交易难无缝接轨，可考虑与买方协商短期回租自己售出的住房。

如果上述作法不可行，事实上，针对迫不得已必须「先买后卖」的实际换屋族，央行也有提供协处措施，只要在新屋贷款拨款后的「一年之内」处分旧屋，就可不受信用管制贷款成数上限限制。

但高力国际业主代表服务部董事黄舒卫提醒，一年内处分房产的变数不少，像是无法卖到理想价钱，或是市场买气差等。且据央行规范，若一年内无法处分旧屋，第二户贷款条件马上就会缩减成一般状况，比如有两户购屋贷款，第二户可贷成数会大幅缩减到只剩五成，等于民众要再多筹2至3成自备款，加重负担。

值得注意的是，这次央行宛如重新诠释何谓「首购族」。规范中所谓「名下有房者的第一户购屋贷款，无法适用宽限期」，就被解读是「手中若有继承而来的住宅持分」，即使没有其他房产，仍不算是央行定义的首购族。

关于继承房产分割持分可能衍生的问题，央行业务局表示，已在研拟相关的认定标准，近日确定后会对外公布。

在认定标准公布前，黄舒卫建议这类全新的「非首购族」，可考虑将持分卖给共同所有人，「恢复」首购身分。

在贷款困难下，部分民众会想藉信贷周转，但台湾房屋集团趋势中心资深经理陈定中提醒，信用贷款与购屋的自用住宅贷款目的不同，本就不应投入房市；且央行本次也强调，「另以其他名目，额外增加贷款金额」不被允许，所以就算是用定存单质借、增提担保品等各种方式融资，资金皆不能转进房市，倘若违规遭查获，贷款恐将被追回。

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