这个13万亿大市场要爆发了 已有116家房企抢先布局

近日,上海八旬独居老人将300万元房产送给水果摊主一事登上热搜榜,而老人被法院认定为无民事行为能力人。这件事之所以备受热议,就是因为很多人想到了一个问题——自己老了,会怎样?

本月中旬公布的第七次全国人口普查(以下简称“七普”)数据显示,我国60岁及以上人口为2.64亿人,占18.70%。其中65岁及以上人口为1.9亿人,占13.50%。

显然,我国人口老龄化已步入“快车道”。积极应对人口老龄化现实迫切性空前凸显,党的十九届五中全会应势而为地将其上升至国家战略的高度。这也意味着,更好的营养结构、医院、医疗等与老龄健康领域密切相关的产业服务基础设施均面临着前所未有的压力和挑战。

事实上,近年来,包括房地产企业、养老服务机构、保险机构与其他投资机构已经在积极布局养老产业,涉及的内容包括养老住宅开发建设、养老服务运营、养老保险和理财产品、养老项目融资等多个方面。

七普数据还显示,我国流动人口持续上升,人口向经济发达区域城市群进一步集聚。这也为当地的住宅市场带来更大需求,同时也为房企未来的布局和打法带来启示。

“高门槛”的养老院

事实上,当前不少城市的养老院价格都居高不下。

以《每日经济新闻记者所在的城市上海为例。记者身边就有两位80多岁的老人,因为子女无法照顾,老人为了住进了当地的公立养老院,费了很大劲。

不仅在户口资格等条件上要满足当地严格的要求,还要健康不能太差,不然失能级评测都可能过不了。而满足了各项条件后,还得排队,“等几个月到一年的情况很常见”。

以上海杨浦区延吉街道为例,这里有近10万居民,其中30%是60岁以上的老年居民,大多数老人都在排队等养老院的床位

那么,这些公立养老院的价格如何呢?据记者了解,在服务尚可的情况下,一张床位的价格都要2500~5000元/月。这个价格,只有拿着不低且稳定退休金的老人才可以承受。

而这个价格,在市场上已经不算高了。

因为相比之下,私立养老院的价格可能会翻几番。以上海为例,记者走访多家高端养老院发现,一个床位每月的价格约在7千元以上,加上其他服务费用,一个老人一个月大概需要花费1.8万元。

资料来源:公开资料、智研咨询整理

随着人口向经济发达区域和城市群进一步聚集,意味着一些小城市人口会越来越少,其房价也或会失去支撑。同时也预示着,一些大城市老年人可能会选择去小城市生活,从而降低养老成本。

“老年人未来需要的不仅仅是满足基本的衣食住等基本保障,而是有着更多的差异化需求,这本身就存在着极大的产业发展空间。”

58安居客房产研究院分院院长张波向记者分析认为,未来的老年人群体会出现一些新特点,如对于互联网更为熟悉和了解,更多老年人有着较高的学历,更多老年人有着以房屋为代表的大额家庭资产。而这些新特点可能使得一些养老形式可以更丰富。如在大城市以外的一些城市,只要具备基本的良好配备,就可以实现物联网系统,这使得养老不一定依赖在大城市。

以上海为例,其已经在这方面有了一些探索,如引导老年人到城市郊区或周边中小城市(嘉兴、苏州等)“异地养老”。

13万亿养老商机的诱惑

“公办进不去、民办住不起”,这是导致当前养老门槛高的重要原因。

不过,随着老龄化人口问题日益突显,国家对于养老地产的利好不断。十四五”规划和2035年远景目标纲要提出,推动养老事业和养老产业协同发展,构建居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系,为亿万老年人“老有所养”绘制了新蓝图。

图片来源:摄图

中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》就预计,到2030年,中国养老产业的规模将达到13万亿元。可见,随着老龄化程度加深,养老地产正迎来新的机遇。

房企也早已嗅到了其中的商机。早在2015年,上海万科就与上海地产集团、上海中医药大学联合发起成立的申养公司,旨在进一步扩张康养服务的机会。目前,万科仅在上海就已布局超过30家养老机构,床位超过1100张,遍布上海主要中心城区。

资料来源:公开资料、智研咨询整理

克而瑞统计,截至目前,百强房企中涉足康养产业投资的已有68家,百强房企外另有48家主流房企同样涉足康养产业领域。

张波告诉《每日经济新闻》记者,整体看来,通过养老概念入局是大部分房企的选择,万科、恒大、保利、华润、招商、远洋和富力的健康布局均涉及这方面,相关项目也在陆续开始运营。

“目前房企出于盈利目的,项目大部分定位利润较高的中高端市场。未来伴随政策越来越成熟,价值越来越大,其他维度的市场或许也能得到补充。”张波表示。

人口流入VS住房需求

七普数据还呈现出另一个特征——中国流动人口持续上升,人口向经济发达区域、城市群进一步聚集。尤其对于年轻人来说,大城市会越来越有吸引力。如深圳、广州、杭州、长沙4个城市,近4年的年均净流入人口均超20万。

人口增加带来的自然是住房的需求。以上海为例,自去年放松了落户制度后,常住人口迅速增加,住房需求持续攀升。

张华是通过高新人才引进方式来到上海的新市民,他和爱人于2020年拿到了上海户口后,便马不停蹄地开始看房子了。

张华夫妻两个的收入加起来将近80万元,足够支撑总价在700万元左右的新房。彼时,上海新房政策还未收紧,他们顺利摇到了号,却没料到因为信用卡逾期而导致辞的征信问题,使得贷前审核没有通过。

新房计划落空后,张华夫妻不得已选择了二手房,最终在离公司不远的一个小区买了一套80平方米的房子,总价480万元。

张波告诉《每日经济新闻》记者,从数据来看,未来10年还将有1亿多农村户籍人口转为非农,这也代表着未来有着大量的居住需求将在城镇产生。

另外值得注意的是,目前我国平均家庭人口仅为2.62人,但人口流动使得年青人和老年人分居现象严重,尤其是大量三四线以下城市空巢现象明显。其次,新落户人群中两胎家庭正不断增多。

这也使得不少家庭对住宅面积或户型功能提出了更高要求。两房本身是可以满足三口之家的生活,但现实的状况是,已婚已育哪怕是一孩家庭,也需要外地的父母来帮助照顾小孩,两房明显不够用。

因此,目前很多一二线城市已经出现“小面积三房”,未来的趋势将是户型会进一步紧凑。这一点在上海市场表现得尤为明显,如市中心不少新盘就推出了90平方米的极致小三房

数据来源:贝壳研究院(截至5月13日的12城集中土拍

房企聚焦人口红利城市

需求是支撑地区房地产发展的重要因素,主要看两个方面:一是人口,二是土地。七普数据呈现出来的人口格局,也给房企未来的城市布局和打法带来不少启示:如进军养老地产、深耕热城市等。

据七普数据,我国老龄化率较高的区域包括京津冀区域、长三角区域、珠三角区域、华中区域,这也是我国经济发展靠前的区域。而深耕这些区域,符合当下大多数房企的全国布局策略。

同时,深耕也意味着这些核心城市辐射的周边区域也不能放过。因此可以看到,在4月中旬开始的今年首批集中供地竞拍中,核心热点城市无论是成熟板块还是郊区板块的地块,都受到房企们的激烈争夺。

如在无锡、杭州的集中土拍中,头部房企因为资金和运营优势,在这两个城市的成熟板块频频出手拿地,而中小房企则纷纷在郊区抢占地盘,或通过组团参股方式“分一杯羹”。

张波认为,当前我国的一些核心大城市及其周边(都市圈范围内),人口增长的极限还远远没有到来。“如果未来户籍制度进一步完善、基础设施建设以及公共服务的提供进一步优化,这些城市人口的增长趋势仍然会持续。”

“房企一方面可以选核心城市、选城市群的发展;另一方面其实也可以大量发展租赁,解决新市民的居住问题。”张波表示,相对应的,购房者完全可以跟着开发商的布局脚步投资置业,向核心城市群、产业聚集区流动。