政府4拳打房措施 购屋族应变有撇步

第一建经总经理谢万雄。（业者提供）

国内房价涨声响起，政府为了抑制过热的房市，2020年至今积极推动四大打房措施。包括第一、「限缩贷款」，从2020年底起，央行已经4度调整选择性信用管制措施，对于自然人的第三户以上、公司法人、自然人购置高价住宅贷款，通通都只能贷款4成而且无宽限期；其次、「房地合一2.0」，将预售屋红单交易纳管，且短期持有5年内转手获利税率35％~45％。

三、为了遏止预售屋乱炒作现象，日前政府提出《平均地权条例》修正草案，朝向禁止预售屋及新成屋换约、禁止炒作行为、解约申报登录、管制私法人购屋、建立检举奖金机制等措施因应；最后，「升息」，这次升息1码，1.31％的低利息房贷走入历史，调升到1.56％，而过去豪宅的贷款利率多年来都维持在1.72％起，升息之后，豪宅的贷款利率地板价可能提高至1.97％。

政府大刀阔斧，积极让市场交易回归理性，投资族群确实稍稍退烧，而自用型买方态度转趋冷静，不盲目追价，并以长期持有的刚性需求为主，低总价的2~3房成为购屋主流。此外，原物料、工资齐涨，带动房价持续上涨，在现今通膨及升息的声浪之下，条件佳的不动产具有抗通膨的优势，成为资产配置的规画之一。

对高资产族而言，在符合可自用或投资收租的前提下，具有地段优势的商用及住宅仍是首选，尤其是指标豪宅具有「稀有性」、「收藏性」、「抗跌性」，手头现金充裕的富豪财力雄厚，干脆直接不贷款入手，除了可节省申贷时程加快交易速度，还可保留往后融资的弹性，也免受升息的压力，因此将资产投入相对稳健的不动产中，既可自用，也有避险的效果。

虽然未来政策仍有不确定因素，甚至中央正研拟计划针对私法人购屋采取许可制，再加上未来不排除有再升息的可能性，政府频频出招，示警意味浓厚，但是房地产稳健的特性仍是资产配置的优质选项之一，惟对面对政策、利率等多重变化，建议购屋族在贷款之前先做好长期财务规划，保守分配可用资金、汰弱换强，并预留紧急预备金，才能以不变应万变。