包租公好当吗？信义房屋Podcast授3招拉高投报率

信义房屋总经理室协理李明山建议想当包租公，须留意3心法。（图/信义房屋提供）

财富自由的梦想，人皆有之，不少人选择买屋置产，希望当个快乐的包租公。《房屋听信义》Podcast请来专家提醒，房屋出租的实质收益，其实不如想像的高。除了有许多隐藏成本，租金稳定度也是问题，若想提高租金投报率，不妨善用搭上政策顺风车、吸引付租能力较高的房客、增加出租项目3心法。

台湾房市已经走了好几年的大多头，看着房价惊惊涨，激出很多买方抢购卡位，并做起当包租公的美梦。一般来说，目前租金投报有2%的物件，买方就会买单，若是投报高过3%，则堪称抢手物件。

信义房屋总经理室协理李明山提醒，很多房东在做财务规划时，常会低估成本、高估租金投报率，导致最后到手的租金收益不如预期。

他分享，当房东的成本，除了购屋资金之外，还有每年5月要缴的房屋税、跟11月要缴的地价税，租金收入也要列入所得税申报；房屋的修缮费用跟家电家具的折旧费用，也不小条，换台冷气就喷了两、三万元，是常有的事。

如果房东本身没有时间管理，委托专业机构代管，那代管费用通常是租金收入的10%，还得再加上预抓的修缮费。最容易忽略的，是前后任租客之间的空窗期，通常只要当年度有出租空窗期，租金投报率就会降得很低。

若想有效拉高投报率，李明山分享了3个方法。第一，是搭上政策顺风车，成为「公益出租人」。政府近期正推动规模高达300亿元的租金补贴，如果让房客享有补贴的话，房东本身的房屋税、地价税都会有折抵，甚至申报综合所得税时，还能享有租金折抵，最高可折每月1.5万元，一年下来，可以折抵十多万元。

第二，是加强房屋本身的质感、或透过优质的代管公司，吸引付租能力较高的房客，例如外商公司等。这类租客，不但能付较高的租金，通常稳定性跟配合度也较高。

第三，则是增加出租的项目，例如把建筑外墙租给广告公司做广告，倘若房屋在市场、夜市周边的，也可出租作为仓库、摊贩，但别占用骑楼。至于隔套收租或日租，要特别留意是否违法。

那么出租的风险有那些呢？首先是出租会导致未来选择售屋时的成本增加，因为出租时每年缴房屋税，以及出售时的土地增值税都不适用自用住宅税率。其次是与租客的互动，若在交租稳定性、维护房屋或者其他方面不如预期，就需花额外的时间与金钱处理。

因此李明山建议房东，要有时间、耐心多与房客互动，若能有稳定的中长期房客，就能避免租金空窗期问题。又或者可以选择让利，交给专业代管公司来协助出租后的大小问题的处理。

考虑到出租需要付出的成本与风险，假如屋主或租客都没有时间可以好好管理房屋，就建议可以考量出售。如果在当包租公的过程中，觉得太过麻烦，或收益不如预期，还拿不定要不要卖房时，也可先请仲介评估，采用「租售并行」、也就是边租边卖的方法，争取时间多方评估。

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