好房网杂志／包租公的好选择 出租外籍房客收益高
图 ／好房网提供
文／Angela
外籍房客来台租屋，除了语言的隔阂，生活习惯及环境机能也会造成物件选择的困难。
美美与丽丽的先生都在外商公司工作，两位人妻经常相约喝下午茶，分享彼此当包租婆的经验。
美美与先生原住在天母，换屋至大直后，先生有位外籍同事为了小孩就学，想在美国学校附近租屋，夫妻俩商量后，决定把旧家重新装潢出租；丽丽则用私房钱投资中山区一间小套房，专门租给日籍租客。
美美：房子装潢真是大工程，原本四个小房间被房客嫌太拥挤，竟要求我们把其中两间打通，还要有中岛式厨房。
丽丽：外商公司纷纷撤台，我们还能找到外籍租客就要偷笑了，只能尽量满足他们的需求，当初我也是砸大钱安装免治马桶、铺原木地板。
美美：万一房客有任何问题找妳帮忙，妳们都用什么语言沟通？
丽丽：我都包给代租代管公司，包括刊登出租资讯、带看、管理修缮都由他们代为出面，每个月虽少赚一点，但可省去很多麻烦呢！
房东发问Q1：租屋给外籍房客投报率会较高吗？
台湾房价长期走高，租金追不上房价涨幅，相较租给台籍房客仅能赚取微利，在台从事专业性工作的外籍人士租屋需求高，热门区域租金更是可观。
永胜资产管理执行长徐铭达指出，外籍人士的租屋价位会因职务阶级而有差距，目前「总」字辈主管的月租预算可达8千～1万美元，约台币24万8,560～31万元，日籍租客预算约3～5万元，略高于市场行情1～2成，欧美人士偏好的大直地区，平均租金可高于市场行情3～5成。
Q2：外籍人士喜欢居住在台湾哪些区域？外籍人士在台多以租屋为主，日籍租客偏好群居于交通便利的市区，如北市中山区，欧美人士则喜爱天母、大直、新店等街道整齐的市郊。
内湖科学园区有外籍主管与工程技师派驻关系，四期重划区别墅、豪宅大楼有不少是租给外籍人士，少数外籍租客是以家庭为单位，若有小孩者，通常会选择美国学校、日侨学校周边学区宅。台中以学校、工业园区或商办附近物件为主，高雄则集中在澄清湖周边。
Q3：哪种房型最容易受外商主管青睐？欧美人士偏好室内空间宽广，需求坪数约30～200坪，一般仅需隔成2～3房，天母地区月租金6～12万元大楼最受欢迎，别墅月租金可达12～15万元，美丽华商圈以15～20坪套房为主，内湖四期重划区别墅以70～120坪为主流房型。日韩人士偏好20～50坪空间，有小孩的家庭多会选择日侨学校或美国学校附近的天母，无小孩家庭偏好中山北路二段附近；港陆人士多独自来台，最爱信义区台北101大楼周边15～25坪套房。Q4：不同国籍的房客会有什么特别要求？欧美租客偏好有烤箱的厨房、干湿分离浴室，且习惯在上班前先健身运动，社区若能有健身房与游泳池更好；港陆客多半要求屋龄新、有管理的社区，室内宜有220V电压插座或提供转接头。
日韩租客喜欢木地板装潢，日本客多要求有浴缸、免治马桶与精巧储物空间，徐铭达提醒，日本人下班后想要有自己的生活，即使是同一家公司员工，也不喜欢住在同一栋大楼，较难做整栋包租，韩客喜欢有专门摆放泡菜的冰箱。
Q5：如何降低租房子给外籍客的风险？
将房子租给外籍租客，其实与租给本国人的流程手续差异不大，首先一定要确认承租方身分是否为合法居留，除核对承租方护照外，还要仔细检视个人居留证或工作证，才不会在租约期间发生房客突然离境、影响租约履行的情形，这也是为何多数房东不愿租给持旅游签证或打工族的主要原因。
徐铭达建议可请外国租客找一位台湾友人当连带保证人，未来如果真的发生不履行租约的状况，房东还可以依照契约找保证人追索积欠租金。
Q6：如何招租较易找到客源？
因招租对象是外国人，除非长期与特定外商公司签约，否则客源往往是房东的一大困扰，加上语言隔阂，多数人宁可交给代租代管公司处理。
徐铭达以永胜过去经验为例，有团队专门服务日籍租客，会在日本人来台前必读杂志上刊登租屋广告，并有日文带看服务，因外籍租客的租金预算往往高于市场行情1～2成，一旦房屋有任何问题，也会期待房东随传随到，代租代管公司服务人员多，能用较快速度排除房客问题。包租婆真真近来走衰运，在中山北路二段有多间套房的她，为提高租金所得，一向优先租给外籍客，原本长期配合的日籍公司因故退出台湾市场，不得已的情况下，真真只好自觅房客。
伊藤先生是来台教日文的打工族，看到招租资讯主动找上门，签约时真真为求保障，要求对方提供一位台籍友人当连带保证人，在台湾举目无亲的伊藤，一时间找不到任何人帮忙，打工补习班也不愿意协助，让真真不如该不该答应？
另外一位房客茂雄，下班后习惯上居酒屋喝一杯，回家时总是喝得醉醺醺，有时还会在社区中庭大吼大叫，屡遭管委会与邻居检举，上周连警察、环保局都来关心、开出噪音罚单，真真气得想终止合约，无奈距离租约到期还有半年时间，让真真伤透脑筋……
房东发问
Q1：与外籍房客签约时要注意哪些事情？
外籍人士常被视为可负担高租金的房客族群，但部分租客因语言隔阂、租期过短、身分与习惯等问题，衍生不少争议。
徐铭达建议，房东立约前可要求承租方出示相关居留证或护照，另可要求加注所属企业、学校或本地亲友作为连带保证人，以免外籍租客一旦离境，积欠款项难追讨。
专家建议真真可将押金提高至3个月，并采事前一次收租方式，最后再将契约拿至法院公证，提高保障效力。
至于契约是否需使用英文版本？因契约成立地在台湾，准据法适用台湾法律，契约文字的解释会依台湾法律条文，故只需使用中文契约即可。Q2：自己管理和找代管公司，哪种好？
外籍「租霸」事件层出不穷，凸显租给外国人的风险，不少房东为省事，放弃一手包办大小事，宁可交给经验丰富的代管公司。
两者最大差异通常在于房客选择上，代管公司对筛选外籍房客更为严谨，招租对象多半以外商企业主管或国外使节为主，并尽量要求承租方以公司名义立约，部分仅能以个人名义承租的外籍租客，房东也可获得高于一般行情2～4成的租金收入，作为风险报酬。
Q3：外籍房客提出装潢和添购家电需求，如何因应？
外籍房客因支付租金能力相对较高，对于装潢与家电设备要求，往往也比台籍房客更敢开口，冷气、电视、沙发、网路都只是基本配备，欧美租客偏好有厨房设施。
徐铭达建议，在合议情况下，让房客自行挑选房东预算范围内的家具，有些大方的房客甚至愿意自行认购，未来退租时直接留给房东。
Q4：外籍房客常带访客回家玩乐喧闹，应如何规劝？
站在法律契约观点，房子一旦出租，房东无权过问房客是否带访客回家，但若有聚赌、开摇头趴等违法事实，可报警处理，若遭警方查获为现行犯，房东可以违法使用房子为由，主张解约。
以茂雄先生的事件为例，若只是喧闹影响社区安宁，实务上多是遭邻居报警检举，警察前来查看未发现明显违法事实，顶多交由环保局开出噪音罚单，房东除非认赔解约，否则只能选择到期不续租。
Q5：万一外籍房客跑掉，该如何求偿？
外籍房客一旦离境，后续欠款追偿不易，徐铭达建议房东主动要求外国租客找台湾友人当连带保证人，至少还有机会凭契约向保证人索赔，或干脆要求房客本地亲友代为承租。
部分房东会先报警，但徐铭达提醒，「租赁契约属于民法，还是必须回归法院诉讼一途。」若追讨无门房东只能自认倒楣。
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