第7波房贷管制上路 星展：房地产逐步实现软着陆

星展集团资深经济学家马铁英。（黄琮渊摄）

中央银行端出第7波选择性信用管制，房市走势备受关注，星展集团资深经济学家马铁英8日指出，目前房地产的放款风险仍在可控范围，央行所采取的选择性信用管制措施将主要影响房地产市场的投资与投机需求，预期房地产行业将逐步实现软着陆，但由于房价上涨、房贷扩张，台湾家庭的债务占GDP的比率已达90％，创下历史新高。

马铁英解释，目前房地产市场并未面临类似2001年网路泡沫破裂或2008年全球金融危机期间的收入冲击。即使在2001年、2008-2009年和2015-2016年的调整期，房价跌幅仍较为温和，约在5-10％之间。从需求角度来看，尽管人口老化导致劳动年龄人口减少，但家庭数量仍以每年约1％的速度成长，支撑首次购屋的需求；都市化进展以及稳定的收入、就业环境也有助于支持房屋升级的需求。

比较需要注意的是，由于房价上涨、房贷扩张，台湾家庭的债务占GDP的比率已达90％，创下历史新高。然而，家庭资产负债表仍保持强劲，家庭总资产足以覆盖家庭债务近9倍，金融资产（不包括房地产）可覆盖家庭债务的6倍。房地产占家庭总资产的比重近年也有所下降，从2015年35％的最高点降低至28％左右，房地产市场放缓影响在高杠杆的部分群体，包括低收入家庭中的房贷借款人，以及营建类企业。

整体经济方面，星展维持今年对台湾GDP成长4.2％及2025年成长2.6％的预测；CPI通膨预测同样维持不变，分别为2.2％和1.9％。由于对全球经济放缓的担忧、AI应用前景的争论，以及国内货币和信用政策的紧缩，经济成长动能有所减弱，但星展认为经济扩张的整体趋势仍维持不变。

产业方面，马铁英认为，电子业预计将在第四季及2025年持续扩张。由于消费者在等待具备更多AI功能的手机和电脑产品发表，第四季消费性电子产品需求可能仍显疲软。然而，随着边缘AI（Edge AI）的进一步发展与换机周期出现，预计明年消费性电子产品需求将出现反弹。此外，受到云端AI基础设施持续扩展推动，高效能运算半导体的需求预计在第四季及2025年持续成长。

从全球角度来看，总体经济与贸易环境仍具有韧性。近期美国联准会大幅降息，加上中国人民银行采取一篮子的货币刺激措施，降低了美国和中国经济硬着陆的风险。美国利率负担的快速下降，以及中国资产价格反弹和民间信心的恢复，预计将支撑这两个主要经济体的消费需求。同时，日本央行对进一步的货币政策正常化采取谨慎态度，加上日圆汇率的波动性降低和通膨环境稳定，也有助于恢复日本消费者的购买力。