星展馬鐵英：台灣房地產軟著陸 不排除第八波信用管制

星展集团资深经济学家马铁英指出，台湾房地产行业将逐步实现软着陆。图/联合报系资料照片

星展集团资深经济学家马铁英8日指出，台湾央行第七波强力打炒房，台湾房地产将逐步实现「软着陆」，估下跌幅度5到15％，后续不能排除台湾央行祭出第八波信用管制措施或再调升存准率，抑制美国联准会如若快速升息，带来的资金回流推升资产价格上升的潜在风险。市场解读，「不能完全排除央行抑制不动产过热决心」。

马铁英今日指出，台湾房地产市场的现状显示出某些过热迹象，但并不具备大规模泡沫的特征，与过去的国际危机（如日本90年代泡沫或次贷危机）相比，台湾的情况相对较为温和。目前的情境较接近软着陆，预计房价调整幅度在5%到10%之间，不会有剧烈的下跌。

马铁英认为，根据历史经验，台湾房地产市场的三次主要调整期（2001年、2008年及2015-2016年）均伴随经济衰退或政府紧缩政策，调整幅度也大致维持在5%-10%之间。此次调整的原因包括更严格的信用管制，但这些措施并不像2015-2016年的政策那么激烈，因此市场不太可能出现过大幅度的波动。

未来央行是否会有进一步的信用管制措施？马铁英指出，仍需取决于房价走势和房贷增长率。如果美国快速降息，资金回流到新兴市场，可能会导致台湾的资金更加充裕，进而推动资产价格上涨，这可能迫使央行进一步加强信用管制措施，如提高存款准备金率等。

从基本面来看，台湾的人口结构正在老化，但家庭数量仍在增长，尤其是小规模家庭（如两人家庭或独居家庭）的形成，这为房市提供了稳定的需求。此外，都市化仍有一定的发展空间，换屋需求也支撑了市场的稳定性。

在信贷风险方面，台湾的不动产贷款占总贷款的37%，达到历史新高。央行希望未来银行能逐步降低不动产贷款的比重，但整体信贷风险仍然可控。虽然家庭债务占GDP的比重达90%，但家庭资产负债表强劲，总资产可覆盖家庭债务的9倍，金融资产则可覆盖5到6倍，显示家庭有足够的资产应对潜在风险。房地产占家庭总资产的比重近年也有所下降，从2015年35%的最高点降低至28%左右。

不过，马铁英指出，低收入家庭和营建业相关企业可能面临较大的信用风险。如果房市下滑，信用风险将主要集中在高杠杆的部分群体，这些群体可能受到更大的冲击。因此，房地产市场未来的调整幅度和对经济的影响，仍需密切关注全球经济走势以及台湾内部的信用和需求状况。

根据星展集团今日最新预估，维持今年对台湾GDP成长4.2%及2025年成长2.6%的预测；CPI通膨预测同样维持不变，分别为2.2%和1.9%。由于对全球经济放缓的担忧、AI应用前景的争论，以及国内货币和信用政策的紧缩，经济成长动能有所减弱，但星展认为经济扩张的整体趋势仍维持不变。