獨／央行打炒房新制上路 新版教戰守則出爐提三大配套

央行打炒房新制上路，提出三大配套措施。图/本报资料照片

央行第六波打炒房新制14日上路，据指出，国银已收到央行最新版教战守则，为厘清灰色模糊地带和外界疑虑，央行此次特别提出三大配套，其中除了为「先买后卖」的换屋族订定协处条款之外，最引人瞩目的就是为二户房贷开了「例外条款」，亦即，如果子女名下的第一笔房贷，是为了帮父母买房而当借款人的话，那么子女若要为自己的房子办理新青安来贷款，将不受到央行的「二房」限制，亦即，仍可借到8成贷款，同时新青安包括5年宽限期、利率1.775%等条件，全都可以适用。

但除了为「二房」管制开上述的善门，若是三房、豪宅的话，就没有这种例外了。央行官员说明，在新青安房贷的适用上，之所以特别对「二房」管制有例外规定，是因为先前曾有案例，年轻的儿子因为年老的父母想要买房，但父母年纪已70岁，被银行拒绝作为借款人，因此改由子女出面作为借款人，但房子实际上是由父母使用，并在父母的名下。

如今儿子结婚，想要有自己的房子，若因为帮父母的房子作借款人，使自己没办法办新青安，对儿子也不公平，因此央行这回才特别订定新的「例外条款」，倘若儿子或配偶名下没有房子，即使先前已经为父母揹了一笔房贷，仍可以申请新青安，且条件不会打折扣，有宽限期、利率也可适用1.775%，否则的话，一般二户房贷利率要2.475%（央行与银行的『默契价』）足足比青安多了70个基点。

至于豪宅贷款，央行此次也明订，倘若借款户办理新青安，不论是三房，或是豪宅户，都必须符合央行的管制规定，不会再给上述像「二房」的例外。举例来说，倘若35岁的大明，在新北市买了一户5千万的房子，由于新北市4千万元以上，就视同「豪宅贷款」，要受到成数最高不能超过4成限制，而且不能有宽限期，此外，央行和银行之间也有豪宅的默契价，比照「三房」利率必须从2.595%起跳。

至于贷款金额，即使大明为了5千万的房子，办了新青安，但除了40年期的还款期限之外，其他的条件，包括1.775%利率、5年宽限期、借款成数最高8成，实际上完全用不到。以借款成数为例，豪宅贷款，最多只能借房屋总价的4成，因此，只能借款2千万元，若新青安这里拿1千万元，银行其他房贷仍只能再给1千万。

行库主管则指出，尽管央行在规定上，对三房、豪宅的贷款户能否申请新青安，回归到银行自行审查，但为了避免麻烦，这类申请案，行库会以快卡到银行法第72条之2上限、额度不够等理由婉拒，免得到时被外界质疑豪宅贷款用新青安当破口。

除了上述的新青安申办是否受到央行的二房、三房、豪宅等各类管制措施，央行给予明确界定之外，另外二大措施，则和「先买后卖」的换屋族协处措施，与「不溯及既往」的定义有关。

根据央行在新版的「问答集」教战守则，央行已明文列示换屋族的配套，可透过向银行签下切结书的方式，保证在一年内卖掉现有房屋，在买新屋时就可不受「二房」的6成限制，成数可借到8成以上，但所谓的卖屋，是要求一年内，连同出售、完成产权移转登记、清偿债务并涂销第一户房贷抵押权，四大程序都要走完，而且在签下切结书时，也要向银行保证，届时不会透过向其他银行「转贷」的方式赖皮。倘若一年后没有卖屋，视同违约，银行将立即收回贷款成数差额、并追溯至拨款日起来计收罚息、加收以转贷方式规避切结事项的违约金。

对于「不溯及既往」，央行亦明确提出时限，只要是在今年6月14日之后的新申请案件，才需要用央行对第二户房贷最高成数只能6成的规定，在此之前的申请案，成数仍能到非受限的，亦即8成的成数。

对此银行业者认为，虽然央行以一年为期，让换屋族去卖房，但一年内要能谈妥令换屋族满意的价格，找到新买主，仍不无变数，但现在央行已经摆明态度，换屋族也只能照著作，因为央行认为，若一直留着旧屋，就代表换屋族已不只是想换屋，而是想「持有两间房子。」业者坦言，倘若不想赶着在一年内卖房，除非换屋族买的是非受限区的房子，否则的话，就会受到第二户贷款最多只有6成的限制。

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