顾云昌:财政部等4部门召开房地产税试点座谈会,传递了什么信号?

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顾云昌全国房地产商会联盟主席、原住建部住房政策专家委员会副主任、本站研究局专栏作家

5月11日,财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会,听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作意见

中央到目前为止一直是认为要稳妥地推进房地产税,始终没有说不做,但是怎么稳妥推进,这个具体部署上也没有进一步的说明。不是说“马上”、“立即”或者“加大力度”,而是“稳妥推进”,说明这个事情非常重要,但是也有很大的难度。也就是说,要经过深入的调查研究,把各种意见、各种情况综合起来进行认真的考虑。

房地产税的问题提出来已经有十几年了,但是由于种种原因,到现在为止仍然在加强调查研究、进行立法准备的阶段。看来中央的决心不变,房地产税是一种财政财税体制改革的重要方面,当然和房地产也密切相关。它关系到千家万户的老百姓的利益,是非常重要的事情,当然也要认真地考虑,但是也必须稳妥地推进。

2011年1月,重庆上海大城市开始试点房地产税范畴内的房产税,到今年为止已经十年了。上海的税、重庆的税都叫房产税,不是房地产税。国家现在是有房产税税法的,有相关条例的,那么在这个条例的情况下面,根据上海和重庆的情况,在过去若干年当中已经推出了,也在观察执行当中。但现在看来,这个力度还是不够的,或者说在具体推进当中还有局限性。

因为整个税收体制,特别是房地产税收体制需要土地的考虑,不仅仅是房产税的问题。就是通过房地产税来推进、来调整房地产整个税收的体制,是这样一个概念。

应该说上海和重庆推出的房产税有不同的着力点。上海的推进主要是针对本市居民家庭在当地新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房,家庭人均居住面积超过60平方米的,以及非本市居民家庭在本市新购的住房,买房的时候如果超过数量就应该要征税,但是不买房,就不存在征税的问题。买了房,超过了规定的相应面积,要征税。而重庆的房产税主要是针对高档的住宅,特别是别墅来征税的。所以,征税的方面和做法也不一样。所以,它们仅仅是两个城市的试点。

当然,中央没说按照上海为主、重庆为主,房地产税的做法和房产税不一定完全一样。所以,这涉及到方方面面的问题。将来到底是以什么样的形式来征,征多大的范围,有没有优惠减免等等,都是需要认真地解决的。

但是,中央的政策已经很清楚了,第一叫做立法先行,第二叫分步实施,第三是逐步推广。也就是说,既然全国人民代表大会是立法的部门,那么房地产税始终是要稳步推进,到底怎么个推进法,在推进当中会出现什么问题、遇到什么样的困难,怎么推进,恐怕都是在调研当中。这是作为国家的立法部门要做的事情,要征求各方面的意见,才能把这个税法真正地做好。

税收主要是为了筹集国家财政收入。作为财税体制的一个重要组成部分,房地产税是众多税当中的一种,那么它的主体应该是税收体制的改革。

当然,由于房地产税必然会涉及到房地产实业的发展,对房地产也会产生很大的影响,对居民将来具体的收入、支出都会产生很大的影响,所以涉及的面比较广。这是一个重大的税收体制改革,所以也会遇到许多问题。要进行更加深入的考虑、仔细的研究。

房地产税政策现在要分步实施。国家有一个统一的税法,具体到各个地方就不一样了。比如,现在全国的房价差距很大,一线城市5万、6万、7万,甚至10万元的都有;三四线城市恐怕就几千块钱,这个差距甚至在10倍以上。这样的情况下,房地产税到底怎么征收,各地实施起来是不一样的。这里面的确是要分步实施,在一个大的税法下面要具体由各地来进行更加切合实际的实施步骤,这样才能够逐步地推开。

有的人希望通过征收房地产税来遏制房价的上涨。房价上涨的原因是多方面的。现在看来,最大的原因是由于货币供应量(M2)的增长、货币的超发。全世界都在超发货币。总体上说,房价上涨与货币超发有关系。货币超发必然导致资产价格上涨,这对房价的上涨起到了推动作用。

其次,房价上涨的另一原因是由于土地的供给方面有错配——不该增加土地的地方增加了土地,该增加土地的地方一时增加不了土地的供应。人更多地涌向大城市或者经济发达地区的城市,但是土地供应一时跟不上。这是土地供给方面有错配的现象。那么再加上其它方面的一些原因,特别是像炒房这些方面的等等原因,造成了房地产价格的上涨。

所以,如何能遏制房价的上涨,我认为主要是供应和需求两个方面,使供求总量能够相对平衡、供求结构更加合理,那么价格才能够趋向平稳。当然影响房价的因素还是蛮多的,但是我认为主要是从上述这几个方面来看房价。想通过房地产税来平抑房价,当然是一种良好的愿望,希望也能够发挥作用,但是真正发挥作用遏制房价上涨,我认为还是得从供求关系下手。

房地产税作为一种财产税,是这样一种性质:拥有这个财产就要交税。但是拥有多少财产交税、交多少税,因为现在各个城市的差距很大,所以房地产税一定要分步实施,分不同的城市来进行,因地施策。因为改革过程当中有许多问题不是一下就能说得清楚的,还是要逐步推开,针对不同的情况来进行处理,这样比较合适。就是说,在统一的税法的基础上面,根据各地的房价情况,根据老百姓的收入情况,该补贴的补贴,该免去的免去,该征税的征税。

房地产税的征税基础有一定的范围。像美国有房地产税,但每个州都不一样,根据房地产税的用处,确定每平方米大概值多少钱,是从这样一个角度算出来的。征多了,明年继续使用;征少了,明年增加补足,这样不断地调节

当然,中国的情况不一定和美国一样,但是起码得专款专用,不能用房地产税做其他的事。税法里面也应该是有规定的,它的用法是什么,它用到什么地方,怎么征收,什么标准,都会有具体的规定。

全世界其实已经有很多国家征收房地产税,比如说美国、英国,亚洲有日本、韩国、新加坡。因为各个国家情况不一样,但是共同点是拥有财产就要交税,拥有的越多,占有的越多,可能交的比例越高。对于那些困难家庭要给予适当的补贴,或者是免去,或者是减免。让税收真正能够调节收入分配,真正能够起到为国家的支出创造税收的作用。

房地产税由于涉及到土地,与房地产业营业税、城市房地产税、印花税、土地增值税等息息相关。为避免重复征税,财税部门要考虑这几个税方面的互相关系,该合并的合并,该取消的取消,该增加的增加。整个房地产税收体制重新的组合,要作为一个改革的方向。增加一种新的税种,要防止重复的税收增加老百姓的负担。

税收体制的改革应该是房地产长效机制的重要组成部分。房地产金融体制的改革、房地产土地制度的改革,以及税收体制的改革,这些都将影响到房地产的长效机制,不能只用短期的调控措施来调控房地产市场,税收体制也是我们建立长效机制的一个重要方面。

“十四五”期间房地产税有望出台。但是真正要具体到每个城市,恐怕还需要一段时间。税法出来以后,应该先易后难推进,具体到每一个城市恐怕有个比较长的过程。房地产税到现在提了很长时间了,全国人大也在进行调研,也在收集意见,实际上就是为出台房地产税创造条件。

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