观察房市 除了价格、更应重视交易量

中国文化大学土地资源学系兼任助理教授李尚华。（本人提供）

近日发表的国泰房地产指数，包括台北市、新北市、桃园市、台中市、台南市及高雄市的预售屋市场，可能成交价格都创下统计以来新高；另外，聚焦在中古屋成交价格为主的信义房价指数，所呈现的结果亦与国泰房地产指数的结果相去不远。目前不少房地产业者认为，低利率、资金行情、预期通膨及营造成本高涨，是促成房价上涨的主因，然房价上涨，就代表房市景气吗？

观察房地产市场的景气趋势变化，除了总体经济是最重要因素外，房地产市场的成交价格及交易量的变化，亦是重要参考指标。若仅单以价格观察房地产市场，通常会陷入过度乐观的氛围。举例而言，近廿年的房地产市场价格趋势，仅有SARS（2004年第2季）、金融海啸（2009年第3季）及房地合一税实施（2016年第1季）三个时期的价格下跌，而且是跌后一季，即呈现V型反弹。因此，如果要判断解封后的房价趋势，几乎可以断定，纵使房价会下跌，亦会在一季以后反弹。换言之，近廿年国内亦或双北市的房地产市场的价格变化，只有短期季修正、缓涨及急涨三种情况。

但如果再将成交量纳入房市景气的观察指标，结果却与房价指标迥异！举例而言，在2005年至2007年，全国买卖移转栋数，最高曾来到45万栋；在金融海啸时期，房价虽大跌一季，但买卖移转栋数亦来38万栋；2015年至2018年，房价由谷底回升，惟买卖移转栋数却连四年不到30万栋，即呈现价量背离的情况；在2020年及2021年，六都房价纷纷创下历史新高，但成交量仅30万栋出头，似乎已难回到2010年以前的交易盛况。这似乎说明了，若观察成交量，自2015年以后，国内的房地产市场似乎就处于不景气的状态。

单以价格判断房市，似乎可以认定目前的房市是处于景气状态，但如果将成交量变数纳入判断，国内房市的景况，似乎没有想像中的好！按照近廿年的房市历史经验判断，虽然政府实施了一连串房市改革措施以达到居住正义的目标，但要以此促使房价下跌，似乎不可能，仅能让房价不要急涨，而是达到缓涨的目的。在房地合一税实施后，投资客离开房地产市场，预售屋销售率或是中古屋买卖移转栋数将呈现趋缓的情况，因此，我们认为未来房价几乎不可能急涨，至多让房价合理化，依GDP的增减幅度变化。